15.11.2021 Nieruchomości
Ten artykuł przeczytasz w 13 minut.

Zdarza się, że w trakcie pracy albo na potrzeby związku musimy się przenosić w różne części kraju. Wystarczy wynająć mieszkanie w mieście, z którym się wiążemy na jakiś czas. Trzeba przy tej okazji sporządzić odpowiednią umowę, która zabezpiecza interesy zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu. Jak wygląda taka umowa najmu i jakie elementy musi zawierać? Z tego artykułu dowiesz się, jak odpowiednio skonstruować ten dokument.

Zalety najmu mieszkania

Wiele osób, zwłaszcza młodych, decyduje się na najem mieszkania, ponieważ to rozwiązanie ma niewątpliwe zalety. Przede wszystkim daje możliwość przeprowadzenia się do tej miejscowości, z która wiążą nas obowiązki lub życiowe plany. Zyskujemy w ten sposób także mobilność. Oznacza to, że za kilka lat spokojnie można wypowiedzieć umowę i przeprowadzić się gdzie indziej, nie martwiąc się, co zrobić z mieszkaniem.

I wreszcie najważniejsza chyba obecnie kwestia. Młodych ludzi na starcie życia zawodowego po prostu nie stać na to, żeby wyłożyć od razu odpowiednio dużą sumę na to, by kupić na własność mieszkanie. Na pewnym etapie życia o wiele łatwiej podpisać umowę najmu niż umowę o kredyt hipoteczny na kilkadziesiąt lat.

Najemca a wynajmujący – kto to?

Jeśli więc znajdziemy odpowiedni lokal i zdecydujemy się na jego najem, trzeba przygotować się do podpisania dokumentu jakim jest umowa najmu. Aby zrozumieć jej treść, musimy rozróżniać dwa kluczowe dla tej sytuacji pojęcia. A są to:

  • wynajmujący, czyli właściciel mieszkania lub domu, który za odpowiednią opłatą udostępnia swój lokal na określony czas
  • najemca, czyli osoba, która staje się użytkownikiem danego lokalu za opłatą, którą odprowadza na rzecz wynajmującego.

Ważna informacja dotyczy faktu, że obydwie strony mają w sytuacji najmu mieszkania swoje określone prawa i obowiązki. Dobrze skonstruowana umowa najmu powinna chronić obie strony przed nieprzyjemnymi niespodziankami i kłopotami związanymi z łamania umowy.

Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania?

Dokument, jakim jest umowa najmu lokalu, ma przede wszystkim na celu ustalenie zasad, na jakich odbywa się użytkowanie lokalu oraz praw i obowiązków obu stron. Musi ona zawierać prawdziwe informacje podane zarówno przez przyszłego lokatora, jak i właściciela lokalu. A w szczególności umowa najmu musi zawierać:

  • miejsce i datę jej zawarcia
  • określenie stron umowy, to znaczy podanie wszystkich potrzebnych danych osobowych najemcy i wynajmującego, czyli imię, nazwisko, adres, seria i numer dowodu osobistego
  • dokładne określenie przedmiotu najmu – czyli podanie opisu lokalu, adresu, powierzchni, ilości pomieszczeń, aktualnego stanu prawnego
  • ustalenie wysokości czynszu oraz ewentualnych dodatkowych opłat, sposobu i terminów tych płatności
  • czas trwania umowy
  • prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego
  • warunki zwrotu lokalu
  • ustalenie trybu wypowiedzenia umowy najmu
  • własnoręczne podpisy obu stron.

Umowa najmu mieszkania – co powinna zawierać dodatkowo? 

Wiemy już, co koniecznie powinna zawierać poprawnie sporządzona umowa najmu lokalu. Jednak przed jej podpisaniem warto zadbać, by znalazły się w treści dokumentu elementy, które pozwolą w przyszłości uniknąć nieporozumień między stronami. Jasno określone zasady to podstawa, więc warto poszerzyć umowę najmu o następujące kwestie takie jak:

  • kaucja – jeśli wynajmujący będzie pobierał ją przy podpisaniu umowy, koniecznie trzeba ustalić jej kwotę
  • informacje na temat udostępnianych najemcy sprzętów AGD czy telefonu
  • dodatkowe warunki korzystania z lokalu – chodzi o to, czy najemca będzie miał w razie potrzeby prawo do podnajęcia lokalu osobie trzeciej
  • informacja o możliwości dokonywania zmian w najmowanym lokalu, czyli zmiany ścian, przeznaczenia pomieszczeń czy przebudowy instalacji
  • informacja o ewentualnych karach za opóźnienia w zapłacie czynszu.

Tradycyjnie jak w przypadku innych tego tupu dokumentów, umowa najmu powinna zostać sporządzona pisemnie w dwóch egzemplarzach dla każdej ze stron.

Wzory umowy najmu można bez problemu znaleźć w Internecie. Do umowy warto także dołączyć stosowne załączniki – na przykład protokół zdawczo-odbiorczy.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – protokół zdawczo-odbiorczy

W trakcie omawiania tego, jak powinna wyglądać umowa najmu, wspomniane zostało, że warto określić dla dobra obu stron, jak wygląda wyposażenie wynajmowanego lokalu. Może się zdarzyć, że najemca chce sam wyposażyć mieszkanie w sprzęty. Jednak znacznie częstszą i wygodniejszą dla lokatora praktyką jest sytuacja, kiedy wprowadza się on do mieszkania, w którym wszystko jest. Wtedy bardzo słusznym rozwiązaniem jest sporządzenia tak zwanego protokołu zdawczo-odbiorczego jako załącznika do umowy. Podczas wyprowadzki pozwoli on na sprawdzenie stanu wyposażenia lokalu z dnia zawarcia umowy najmu. Protokół ten powinien zawierać:

  • dokładny opis wszystkich sprzętów AGD takich jak na przykład lodówka, pralka, domofon, piec gazowy, z których będzie korzystać lokator oraz informacja o ich stanie technicznym
  • opis pozostawionych do użytkowania mebli i ich stanu
  • opis instalacji.

W dzisiejszych czasach dodaje się także do dokumentacji zdjęcia lub film, które przedstawiają stan mieszkania z momentu podpisania umowy.

Umowa najmu lokalu – prawa i obowiązki stron

Oczywiście w umowie najmu mieszkania powinny się znaleźć informacje dotyczące tego, jaki zakres praw i obowiązków ma każda ze stron umowy. Co prawda część tych ustaleń to kwestia indywidualna ustalana między wynajmującym a najemcą, ale istnieją pewne zasady ogólne wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Zacznijmy od obowiązków:

  • wynajmujący musi zapewnić w mieszkaniu sprawne działania istniejących instalacji elektrycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodnej
  • najemca z kolei jest zobowiązany do oddania lokalu w takim stanie, w jakim zostało to umówione z wynajmującym, co oznacza utrzymanie lokalu w dobrym stanie oraz płacenia czynszu w ustalonym terminie.

Z kolei najważniejsze prawa stron wynikające z ustawy to następujące zasady:

  • wynajmujący ma prawo do zażądania za wynajem kaucji oraz podwyższenia w trakcie trwania umowy opłat z zachowaniem odpowiednich terminów
  • najemca ma prawo do użytkowania lokalu oraz wszelkich znajdujących się w nim sprzętów.

Jeśli te zasady wydają się osobom zawierającym umowę zbyt ogólne, mogą oczywiście odpowiednio je uszczegółowić. Im więcej szczegółów, tym potem mniej ewentualnych kontrowersji i nieporozumień.

Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Przede wszystkim w trakcie trwania umowy warto przełożyć sobie te wszystkie teoretyczne ustalenia na to, co to oznacza w praktyce. Jak to się będzie przekładało na utrzymanie lokalu? Jeśli więc zostaje podpisana umowa najmu mieszkania, na co uważać konkretnie? Na pewno na to, by nie zostać oszukanym lub naciągniętym na dodatkowe koszty. Oto kilka ważnych rad, o których warto pamiętać.

Przed podpisaniem umowy trzeba ją koniecznie dokładnie obejrzeć i sprawdzić pod kątem podejrzanych zapisów. Zwłaszcza należy przeanalizować zasady ewentualnego podwyższenia opłat.

Koniecznie trzeba się zastanowić i zawrzeć to w umowie, czy najemca potrzebuje lokalu na konkretny czas, czy nie wiadomo, na jak długo. Dlatego umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony, na przykład 5 lat lub nieoznaczony. W takiej sytuacji kończy się ona z dniem upływu okresu wypowiedzenia.

Jeśli lokator planuje w najmowanym mieszkaniu dokonać jakichś drobnych remontów lub ulepszeń, trzeba to ustalić już na etapie umowy. Z kolei o duże remonty i naprawy musi zadbać sam wynajmujący lokal, bo to on jest odpowiedzialny za stan techniczny mieszkania. A co, jeśli na białą tapicerkę fotela wyleje się kawa? Albo w drzwiach wybije się szyba? Wówczas koszty może ponieść najemca. Ale przy normalnym użytkowaniu sprzętów zgodnie z ich przeznaczeniem nie powinien ponosić kosztów.

W razie podpisywania umowy z cudzoziemcem, na przykład studentem z innego kraju, należy sporządzić umowę dwujęzyczną.

Umowa najmu mieszkania może okazać się nieważna, gdy została zawarta niezgodnie z prawem.

Umowa najmu a kaucja

Właściciel mieszkania, który chce je wynająć, ma pełne prawo uzależniać zawarcie umowy z lokatorem od opłacenia przez niego kaucji. Stanowi ona zabezpieczenie w razie ewentualnych zniszczeń dokonanych przez lokatora. Warto jednak mieć na uwadze, że kaucja nie może przekroczyć wartości dwunastu czynszów za dane mieszkanie. Zazwyczaj jednak wynajmujący życzy sobie od lokatora kaucji w wysokości jednego lub dwóch czynszów. W razie braku stwierdzonych zniszczeń kaucja w całości wraca do najemcy mieszkania, który je opuszcza.

Umowa najmu mieszkania – co z mediami?

Okazuje się, że czynsz, to oczywiście nie jedyny koszt związany z najmem mieszkania. Kolejnym jest wspomniana już kaucja. Pozostaje jeszcze kwestia opłaty tak zwanych mediów. Korzystanie z telewizji, Internetu, prądu czy gazu znacznie trudniej określić w skali miesięcznej niż sam czynsz. Zależą one przecież od zużycia, a to może być w każdym miesiącu nieco inne. W zależności od sytuacji pojawiają się dwa rozwiązania:

  • rachunki za media opłaca wynajmujący. W umowie należy ustalić, czy pobiera on na ten poczet od lokatora zaliczkę w określonej wysokości, czy otrzymuje pieniądze dopiero po zużyciu. Ten sposób opłaty za media jest częstszy i bardziej przejrzysty.
  • rachunki za media opłaca lokator. Rozwiązanie to wygląda dobrze i jest bardzo wygodne do momentu, gdy najemca nie przestanie z jakiegoś powodu opłacać rachunków. Wtedy może się okazać, że to wynajmujący może trafić na listę dłużników jako faktyczny właściciel mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego – co to jest?

Wynajmowanie mieszkania to z jednej strony korzystna sytuacja dla obu stron, ale z drugiej ryzyko. A co, jeśli po zakończeniu trwania umowy lokator nie będzie chciał się wyprowadzić? Jeśli tak się zdarzy w przypadku tradycyjnej umowy, właściciel mieszkania jest praktycznie bez szans w walce o eksmisję dzikiego już wówczas lokatora. Inaczej jest w przypadku, gdy zostanie podpisana umowa najmu okazjonalnego. Coraz częściej osoby podpisujące umowę najmu decydują się akurat na to rozwiązanie.

A czym jest umowa najmu okazjonalnego? Jest to specjalna forma najmu mieszkania, w której najemca oświadcza, że ma stałe miejsce pobytu i wróci tam po zakończeniu trwania najmu lokalu. Prawo to weszło w życie 17 grudnia 2009 roku.

A oto, jakie korzyści daje umowa najmu okazjonalnego:

  • nie ma niebezpieczeństwa bezprawnego przebywania lokatora w lokalu po zakończeniu umowy, a wynajmujący nie ma obowiązku zapewniania mu lokalu zastępczego
  • jeśli nie ma zaległości w czynszu i lokator spełnia swoje obowiązki, nie ma możliwości, by wynajmujący nagle i bez powodu wypowiedział mu umowę.

Zasady najmu okazjonalnego

Aby podpisać odpowiednią umowę, która w formie czynszu okazjonalnego chroni interesy obu stron, trzeba pamiętać o kilku zasadach. A oto one:

  • najem okazjonalny dotyczy tylko lokali wynajmowanych na użytek prywatny, czyli wyłączone są z tej możliwości firmy
  • okres najmu nie może być dłuższy niż 10 lat i jeśli umowa nie zostanie przedłużona, to wygasa automatycznie
  • najemca przygotowuje oświadczenie z adresem stałego lokalu, a następnie sporządzona zostaje umowa
  • najem okazjonalny musi zostać potwierdzony przez notariusza w formie aktu notarialnego.

I tu warto omówić kwestię związanych z tym opłat. Otóż w terminie do 14 dni wynajmujący musi zgłosić fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym i odprowadzić od tego podatek. Oczywiście pojawia się także kolejny koszt, jaki niesie ze sobą umowa najmu okazjonalnego – notariusz. Kto płaci za wizytę u notariusza? W teorii powinien zrobić to najemca. Jednak często obie strony płacą po połowie, a zdarza się też, że całość opłaca wynajmujący. Koszt poświadczenia notarialnego umowy najmu okazjonalnego waha się od 150 do 300 zł.

Umowa najmu – wypowiedzenie

Czy trudno jest wypowiedzieć umowę najmu, jeśli zajdzie taka potrzeba? Na szczęście nie, zwłaszcza jeśli informacja o tym znajdzie się w umowie. Jeśli jednak tak się nie stanie, wówczas zasada ta jest regulowana częstotliwością zapłaty czynszu. Najczęściej jest to system miesięczny. Zatem termin wypowiedzenia także będzie wynosił miesiąc, a wypowiedzenie należy sporządzić w formie pisemnej.

Umowa najmu a ubezpieczenie

Przepisy dotyczące umowy najmu mieszkania dotyczą wielu kwestii, ale nie ma w nich w ogóle mowy na temat ubezpieczenia takiego lokalu. Oznacza to, że żadna ze stron nie ma obowiązku zakupu polisy dla takiego mieszkania. Jednak wiele osób decyduje się na ubezpieczenia lokalu. Bierze to oczywiście na siebie właściciel mieszkania. Dzięki dobrze dobranej polisie dba o własne interesy i zabezpiecza się przed różnymi rodzajami ryzyka. Warto przeanalizować OWU polisy, by ubezpieczenie chroniło przed zniszczeniem nie tylko sam lokal, ale także znajdujące się w nim sprzęty.

PODSUMOWANIE:

  • Najem mieszkania to częste rozwiązanie stosowane przez osoby ceniące sobie mobilność lub jeszcze niegotowe na zakup mieszkania.
  • Najemca to użytkownik lokalu, a wynajmujący to osoba, która udostępnia swój lokal za odpowiednią opłatą.
  • Podstawą tej relacji jest odpowiednia umowa najmu, która musi zawierać dane i podpisy obu stron, informacje o lokalu, płatnościach i prawach oraz obowiązkach najemcy i wynajmującego.
  • Warto także, by umowa najmu obejmowała informacje o kaucji, użytkowanych sprzętach, zasadach wypowiedzenia umowy, czy dodatkowych warunkach użytkowania lokalu.
  • Jednym z ważnych załączników jest protokół zdawczo-odbiorczy, który opisuje stan mieszkania i instalacji.
  • Oprócz czynszu najemca musi się liczyć z zapłatą jednorazowej kaucji oraz opłatą mediów.
  • Umowa najmu okazjonalnego wymaga potwierdzenia notarialnego, ale zabezpiecza interesy obu stron, dlatego jest coraz częściej stosowana.
  • Wypowiedzenie umowy najmu to pisemny dokument z zazwyczaj miesięcznym terminem obowiązywania.
  • Ubezpieczenie mieszkania stoi po stronie właściciela i chroni je przez zdarzeniami losowymi.

Dorota Bajorek

Dorota Bajorek

Absolwentka Uniwersytetu Jagiellońskiego, autorka tekstów w Internecie. Dzięki pisaniu łączy przyjemne z pożytecznym. Miłośniczka natury, dobrej książki i sudoku.