12.11.2021 Nieruchomości
Ten artykuł przeczytasz w 14 minut.

Aukcje komornicze budzą emocje. Co prawda nikt nie chce, by to jego majątek został zlicytowany, ale tego rodzaju sposoby publicznej sprzedaży mienia bywają bardzo łakomym kąskiem. Co musisz wiedzieć, żeby na tym nie stracić?

Aukcja komornicza – co to jest?

Licytacja komornicza, co do zasady, ma doprowadzić do tego, aby wyegzekwować od osoby, która jest dłużnikiem, należne zobowiązanie. Jeśli zastanawiamy się, jak działają aukcje komornicze musimy wiedzieć przede wszystkim, jak wyglądają aukcje komornicze krok po kroku.

W ramach sprzedaży dłużnikowi majątku możemy spodziewać się zarówno sprzedaży nieruchomości, takich jak: mieszkania, grunty, ale również elementów ruchomych majątku, czyli na przykład mebli, dywanów, wyposażenia mieszkania, biżuterii, komputerów. Licytacje komornicze mogą dotyczyć więc wszystkiego tego, co posiadane jest przez osobę, która nie spłaciła swojego zobowiązania. W licytacjach komorniczych mogą brać udział zarówno osoby fizyczne, jak również osoby prawne, czyli spółki, działalności gospodarcze, spółki jawne i cywilne. Bardzo często warunkiem podejścia do licytacji komorniczej jest wpłacenie wskazanego przez komornika wadium.

Tego rodzaju wpłata musi być udokumentowana i wpłacona na wskazane konto lub do rąk własnych, co również często bardzo precyzyjnie określone jest w warunkach uczestniczenia w aukcji komorniczej i zazwyczaj stanowi 10% licytowanego przedmiotu.

Jak możesz dowiedzieć się, gdzie przeprowadzane są aukcje komornicze?

Aukcje komornicze muszą być przeprowadzone zgodnie z przepisami, a te stanowią, że obowiązkiem komornika jest poinformowanie potencjalnych kupców licytowanego majątku w kilku ściśle określonych lokalizacjach. Pierwszą z nich jest oczywiście budynek sądu, gdzie na tablicy ogłoszeniowej można znaleźć informacje dotyczące najbliższych licytacji komorniczych, w urzędzie miasta lub gminy oraz dzielnicy można znaleźć informacje dotyczące licytacji komorniczych nieruchomości, które znajdują się w dystrykcie danej jednostki.

Informacje o toczących się sprzedażach majątku dłużnika można znaleźć również na stronach internetowych urzędów skarbowych, a także niektórych kancelarii komorniczych. Coraz więcej licytacji można też znaleźć na oficjalnym profilu Krajowej Rady Komorniczej.

Aukcje komornicze jak się zarejestrować?

W 2008 roku Krajowa Rada Komornicza po raz pierwszy uruchomiła witrynę internetową, która zbiera informacje od komorników na temat planowanych przez nich licytacji nieruchomości oraz ruchomości. Dostęp do portalu jest całkowicie bezpłatny. Nowa odsłona portalu https://licytacje.komornik.pl/ powstała w celu spełnienia obowiązku umieszczania obwieszczeń o licytacjach nieruchomości na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej zgodnie z art. 955 kpc, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 kwietnia 2011 roku o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2011 nr 138 poz. 807).

W serwisie możliwe jest uzyskanie automatycznego powiadamiania o nowych licytacjach na skrzynkę elektroniczną. W ramach portalu sprzedawane są nieruchomości takie jak: domy, garaże, miejsca postojowe, grunty, lokale użytkowe, magazyny i hale, mieszkania oraz statki morskie. W ramach ruchomości sprzedawane są: antyki, biżuteria, łodzie, jachty, maszyny przemysłowe, maszyny rolnicze, materiały przemysłowe, meble, motocykle, skutery, przyczepy, samochody ciężarowe i osobowe, licytowany jest również sprzęt: AGD, komputerowy, RTV.

Kto może licytować majątek, kogo aukcje komornicze wykluczają?

Przepisy polskiego prawa ściśle określają, tak jak już wspomnieliśmy, kto może uczestniczyć. Zatem osoba musi być pełnoletnia i świadoma tego, jakiego rodzaju czynności prawnej się podejmuje, przed rozpoczęciem licytacji musi zostać wpłacone wadium, które zazwyczaj stanowi 10% wartości danego przedmiotu lub nieruchomości. Wysokość tej kwoty nie jest określana przez licytujących, a ustalana jest przez przydzielonego komornika, który na podstawie szacunków, określa wartość danego przedmiotu. Warto wiedzieć, że jeżeli licytujący nie wygra określonego przedmiotu, to wadium, czyli rękojmia, nie przepada – środki te zwracane są przez komornika licytantowi.

Bardzo istotne jest też to, aby osoby, które zamierzają brać udział w licytacji wysokość wadium wpłacały z własnego konta. Nie mogą one zostać wpłacone z konta współmałżonka albo innego członka rodziny, ponieważ sądy, które prowadzą licytację kwestionują tego rodzaju wpłaty. W przypadku rękojmi należy pamiętać, że przepisy działają tu zupełnie inaczej niż w przypadku przesyłek wysyłanych na Poczcie Polskiej. Jeśli więc decydujemy się na wysłanie przekazu pocztowego i w ten sposób przekazanie pieniędzy komornikowi, nie będzie liczona data stempla pocztowego, tylko data, z którą komornik otrzymał kwotę.

W związku z powyższym, gdy liczy się czas, tego rodzaju wadium może nie zostać uznane za doręczone w sposób prawidłowy.

Dodatkowo w przypadku gdy decydujemy się na skorzystanie z pełnomocnika nie wystarczy zwykłe pełnomocnictwo tak jak na przykład przy rejestracji pojazdu. W tym wypadku konieczne jest pełnomocnictwo notarialne ze ściśle określonym sposobem działania, do którego upoważniamy naszego pełnomocnika. Jedyne podpisy, które nie wymagają poświadczenia notarialnego, to te, które udzielane są radcom prawnym oraz adwokatom.

Aukcje komornicze – kto nie może wziąć udziału – przepisy

Art. 976. – [Wyłączenia podmiotowe] – Kodeks postępowania cywilnego.

W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Zgodnie z powyższym przepisem wykluczone są osoby bliskie osobie, która jest dłużnikiem.

W związku z powyższym, nawet jeśli licytowane jest mieszkanie lub inna nieruchomość, rodzina dłużnika nie może pomóc. Wykluczona jest żona, rodzice, a także dzieci – oczywiście nie tylko dłużnika, ale również komornika. Ma to za zadanie wykluczyć ewentualne podejrzenia o sprzedaż na preferencyjnych warunkach rodzinie i znajomym. Jednakże należy pamiętać, że osoby należące do najbliższej rodziny, na przykład żyjące w rozłączeniu, o których wiadomo, że nie są aktywnymi uczestnikami gospodarstwa domowego lub od lat nie utrzymują kontaktu z dłużnikiem, mogą starać się o to, aby sąd zezwolił na uczestnictwo w licytacji nieruchomości. Wtedy też odpowiedni organ wydaje zaświadczenia i osoba ma prawo wzięcia udziału w licytacji nieruchomości.

Wadium w aukcjach komorniczych

Aukcje komornicze dóbr ruchomych również mają formę licytacji i w ich ramach należy zapłacić wadium. Rękojmia ta nie musi być wpłacona, jeśli kwota jej byłaby niższa niż 5 zł. Miejmy na uwadze też, że jeśli nabędziemy w ramach licytacji ruchomej towar, powinniśmy zapłacić za niego zaraz po licytacji. Jest to bardzo ważne, aby w takiej sytuacji posiadać gotówkę, która umożliwia nam zapłacenie w momencie gdy go wylicytowaliśmy.

Za towar, którego wartość przekracza 500 zł, musimy zapłacić tylko jedną piątą tego, co powinniśmy zapłacić końcowo. Kwota wpłacona w ramach wadium naliczona jest do tego zobowiązania, reszta kwoty powinna być wpłacona w kolejnym dniu pracy.

W związku z tym, jeśli licytacja odbywa się w piątek, to nabywca na czas do poniedziałku do 18:00. W przypadku zakupu nieruchomości zwycięzca ma 2 tygodnie na to, aby wpłacić na konto komornika całość kwoty.

Pamiętajmy również, że zarówno w przypadku licytacji komorniczej nieruchomości, jaki ruchomości, licytant musi posiadać ze sobą dowód osobisty lub inny dokument potwierdzający jego tożsamość, a wpłaty muszą zostać dokonane na czas i w tym wypadku komornik nie ma możliwości przesunięcia terminu.

Aukcje komornicze jak zarabiać?

Na aukcjach komorniczych można czasem dobrze zarobić. Trzeba być jednak dobrze obeznanym w ramach zakupionego przedmiotu, w tym na przykład lokalu i tego, w jakiej kwocie będziemy musieli dokonać opłat, takich jak: ubezpieczenie mieszkania czy ewentualny remont. Trzeba tego rodzaju inwestycje dobrze wycenić. Z tego też tytułu najlepiej jest udać się na osobiste oględziny i umówić z komornikiem na przykład na obejrzenie lokalu. Można ze sobą wziąć rzeczoznawcę lub specjalistę, który fachowym okiem oceni potencjalny zakres prac i ewentualnie będzie w stanie określić stan techniczny mieszkania, oszacować remont i inne inwestycje.

Zawsze do tego rodzaju wyceny dodać około 10 - 20% budżetu ze względu na rosnące koszty remontu, a także inne nieprzewidziane wydatki.

Najważniejszym elementem, który może wzbudzić najwięcej niepokoju, ale również nieść za sobą szereg konsekwencji prawnych, jest stan prawny lokalu. Potencjalnych kupujących najbardziej zawsze martwi kupienie nieruchomości mieszkania albo segmentu, czy domu, razem z lokatorem. I choć może okazać się, że mieszkanie jest puste, nie ma w nim żadnych osób, warto również sprawdzić, czy nie jest w nim nikt zameldowany. Możemy bowiem wejść do pustego lokalu i wylicytować go później u komornika, a wracając, już jako szczęśliwy właściciel nieruchomości, nie otworzymy drzwi przynależnymi nam kluczami, ponieważ w środku już ktoś mieszkał. Co ciekawe zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami może on również nie mieć meldunku.

Będzie to wtedy dziki Lokator. Jakie prawa ma wtedy właściciel? Okazuje się, że wbrew pozorom niewiele, a sama procedura jest długotrwała i bardzo obciążająca. Dlaczego obciążająca? Dlatego, że wszystkie rachunki, które będą schodziły za daną nieruchomość będzie zobowiązany zapłacić właściciel nieruchomości, a jednocześnie zgodnie z polskimi przepisami, nie mam prawa wyłączenia prądu czy wody nawet dzikim lokatorom znajdującym się w jego mieszkaniu, ponieważ wtedy to on będzie im zakłócał mir domowy w swojej własnej nieruchomości za co grożą kary i stosowne postępowanie.

Może się więc okazać, że ktoś, kto nie ma prawa do lokalu, gdyż nawet nie jest zameldowany, nie posiada żadnej umowy najmu lub użyczenia, będzie się w nim znajdował, nie będzie chciał go opuścić i jednocześnie nie będzie za nic płacił, ponieważ czynsz oraz opłaty za prąd i wodę czy gaz, będą kosztem właściciela nieruchomości, który będzie nie otrzymywać żadnej wpłaty od użytkującego.

Wygrana w aukcji komorniczej a lokatorzy

Co w takiej sytuacji można zrobić? Po pierwsze najszybciej jest spróbować się dogadać z osobami zamieszkującymi, ale często nie przynosi to skutku, ponieważ osoby te są świadome tego, co robią, a jednocześnie również świadome swojej bezkarności – zgodnie z przepisami. Nie pozostaje nam nic innego, jak przeprowadzić eksmisję. Właściciel nieruchomości musi wtedy złożyć we właściwym sądzie wniosek o postępowanie eksmisyjne. Ta procedura to bardzo długo i końcowo trafia również do komornika. To też komornik podejmuje decyzję o eksmisji.

Jest to jednak pewne ALE. Szereg osób wykluczonych jest z postępowania eksmisyjnego do momentu gdy nie otrzymają tak zwanego lokalu socjalnego, a zatem gmina ma wtedy obowiązek zapewnić im lokum, co często trwa ponad 5 lat i w tym czasie zajmujące nawet nielegalnie lokal zazwyczaj za nic nie płacą. Oczywiście właścicielem nieruchomości ma prawo zgłosić się wtedy do sądu z wnioskiem o zapłatę, musi jednak dokładnie wskazać, jaką kwotę mają mu zwrócić zajmujący lokal, a kwota ta wraz z postępowaniem będzie ewaluować, plus trzeba pamiętać również o tym, że to na właścicielu nieruchomości będzie również leżało opłacenie kosztów sądowych za tego rodzaju sprawę.

W Polsce lokal socjalny powinien zostać przyznany osobom, takim jak: osoby bezrobotne, emeryci oraz renciści, którzy otrzymują świadczenia z opieki społecznej, osoby niepełnosprawne, osoby obłożnie chore, osoby niepełnoletnie, a także kobiety w ciąży. Pamiętajmy również że w ramach tak zwanej ustawy kominowej wstrzymane są wszystkie eksmisje.

O czym pamiętać przy okazji licytacji komorniczej?

Jeśli więc w ramach licytacji kupujemy mieszkanie, w którym sami zamierzamy zamieszkać, to bardzo skrupulatnie pilnujmy tego, aby zabezpieczyć się przed wyżej wymienionymi sytuacjami. Wiele osób, które biorą udział w licytacjach komorniczych korzysta ze “współpracujących”  znajomych i przyjaciół, którzy w czasie przeprowadzania licytacji, informują, czy do nieruchomości właśnie ktoś nie wchodzi i zamieszkuje tak, aby ewentualnie licytujący mógł się jeszcze z aukcji wycofać. Nie są to sytuację jednostkowe, gdy tak zwani dzicy lokatorzy wykorzystują adresy i lokalizację, które kupowane są w ten sposób.

Powinniśmy również uważać na remonty i to, ile mogą kosztować, a także to, jaki stan techniczny był nam pokazywany, a w jakim faktycznie przekazano nam lokal, ponieważ jeżeli do tego czasu ktoś w nim zamieszkiwał, może się okazać, że w ramach złośliwości, część elementów stałych została zniszczona, a co za tym idzie, kwota na aukcji, którą zapłaciliśmy, jest zawyżona w stosunku do stanu technicznego. Dlatego do aukcji podchodzimy zdroworozsądkowo.

Nie dajmy ponieść się emocjom, nie przekraczajmy kwot, które postanowiliśmy wydatkować na początku i pamiętajmy, że najlepsze interesy robimy wtedy, gdy w ramach zakupu nieruchomości możemy zaoszczędzić około 30% ceny. Zweryfikujmy w urzędach, kto jest zameldowany i czy wszyscy się wymeldowali, czy ktoś nie ma prawa do tej nieruchomości, czy w nieruchomości nie ma dzikich lokatorów i czy w spółdzielni lub wspólnocie nie ma zadłużeń.

Ubezpieczenie nieruchomości, którą kupiliśmy w ramach aukcji komorniczej, nie różni się od zwykłej polisy mieszkaniowej. To, na co warto zwrócić uwagę to to, że w momencie gdy konieczny jest remont - musimy wykupić tzw. ubezpieczenie w budowie. Oczywiście jeśli nie jest to jedynie kosmetyczna zmiana np. malowanie ścian czy wymiana lamp.

PODSUMOWANIE:

  • Aukcje komornicze to sprzedaż mienia ruchomego, lub nie, dłużnika.
  • Aukcje komornicze wykonywane są przez komornika w budynku sądu lub innym miejscu wskazanym. Mogą również odbywać się online w ramach portalu komorniczego.
  • Licytant, który chce wziąć udział w aukcji, musi wpłacić wadium w wysokości 10% szacowanego imienia.
  • Informacje o zapowiadanych licytacjach można znaleźć w sądach, urzędach gminy lub dzielnic, a także na stronachhttps://licytacje.komornik.pl/ , a także urzędów skarbowych.

Weronika Cichocka

Weronika Cichocka

Dziennikarka z wieloletnim doświadczeniem. Od lat pisząca o ubezpieczeniach, ekonomii i zdrowiu. Specjalista ds. PR i marketingu internetowego.