15.11.2021 Nieruchomości
Ten artykuł przeczytasz w 15 minut.

Wynajem M3 czy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania? Lokal komunalny czy może mieszkanie TBS? Zbyt mały budżet na wynajem nieruchomości i brak zdolności kredytowej, to odpowiedź na dwa pierwsze rozwiązania. Zbyt duże dochody, by otrzymać lokal od gminy – kolejne. Pozostaje ostatnie rozwiązanie – TBS. Jak się starać o mieszkanie TBS i kto ma do niego prawo? Co to jest mieszkanie TBS i jakie warunki trzeba spełnić, by je otrzymać? Sprawdźmy! 

Mieszkanie TBS – o co chodzi i dla kogo może być dobrym rozwiązaniem?

Własne cztery ściany i pewny dach nad głową dają nam poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Jednak wysokie ceny mieszkań na rynku komercyjnym, konieczność wkładu własnego, prowizja banku i odsetki kredytu hipotecznego spłacanego przez 30 lat często stanowią czynnik uniemożliwiający spełnienie mieszkaniowego marzenia. Dodatkową przeszkodą może okazać się coraz trudniejszy dostęp do kredytów, który wiąże się z dosyć niestabilną sytuacją na rynku pracy. Obawą może być także możliwy spadek wartości mieszkania w przyszłości. Mieszkania, w które zainwestowaliśmy cały dorobek swojego życia i które wciąż jest spłacane. 

Alternatywą może być oczywiście wynajem mieszkania, jednak opłaty z tym związane bardzo często przewyższają nawet miesięczną ratę kredytu, co w efekcie wydaje się nieopłacalne. Po drugiej stronie stoją także osoby, które ze względu na niski dochód nie są w stanie pozwolić sobie chociażby na wynajem niewielkiego lokum oraz te, które paradoksalnie zarabiają zbyt dużo, by otrzymać takie wsparcie od gminy czy uzyskać prawo do lokalu komunalnego. Alternatywą dla tych wszystkich mogą być mieszkania TBS.

Na koniec pozostają tylko pytania: co to jest mieszkanie TBS? Jak się starać o mieszkanie i komu się należy? Ile się czeka na mieszkanie z TBS i jakie są wady i zalety takiego rozwiązania?

Co to jest mieszkanie TBS? 

Tajemniczo brzmiący skrót TBS może wywoływać małą konsternację. Choć wskazywany jako jedna z możliwości nabycia lokum, czasem nie do końca rozszyfrowany. Co to jest mieszkanie TBS? Mieszkanie TBS – co to znaczy i o co tak naprawdę chodzi?

Poszukując odpowiedzi na pytanie: “co to jest mieszkanie TBS”, na początek warto rozszyfrować sobie sam skrót. TBS to nic innego jak Towarzystwa Budownictwa Społecznego, czyli państwowe lub prywatne spółki albo spółdzielnie działające na zasadzie non-profit, które funkcjonują na podstawie środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Zlokalizowane są one na gruntach należących do lokalnych samorządów i nie są nastawione na zysk. 

Jak powstaje mieszkanie TBS? O co chodzi i jak działa lokum w systemie TBS? Otóż TBS-y zaciągają na preferencyjnych warunkach kredyty od Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, które przeznaczane są na budowę nieruchomości. Ta wynajmowana jest następnie osobom, które spełniają ściśle określone kryteria. Jakie kryteria?

Komu przysługuje mieszkanie TBS? 

Mieszkanie Towarzystwa Budownictwa Społecznego może być świetnym rozwiązaniem dla wszystkich osób marzących o wygodnym lokum, które nie będzie jednak wymagało poniesienia ogromnych wydatków. Niestety mieszkanie TBS nie przysługuje każdemu. Dedykowane jest ono osobom, które spełniają ściśle określone kryteria i które należą do dokładnie określonej grupy osób. Komu przysługuje mieszkanie TBS? Co to znaczy, że przysługuje ono jedynie wybranym? 

Ideą przyświecającą TBS-om jest wybudowanie niedrogich mieszkań, które przeznaczone będą na wynajem osobom fizycznym. Mają zaspokoić one mieszkaniowe potrzeby osób posiadających stałe i umiarkowane dochody. Co to oznacza w praktyce? Co warto wiedzieć w kwestii: “mieszkanie TBS – o co chodzi i komu przysługuje?”. 

Rozwiązanie to oferuje mieszkania o umiarkowanej wysokości czynszu, dedykowane osobom niezamożnym i średniozamożnym, które nie mogą pozwolić sobie na kupno własnego mieszkania, nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej, a jednocześnie mają zbyt wysokie dochody, by ubiegać się o mieszkanie komunalne. W skrócie – jeśli zastanawiasz się, co to jest mieszkanie TBS i kto ma prawo ubiegać się o lokal w tym systemie, warto wiedzieć, że przeznaczone są one dla osób, których dochody nie przekraczają ⅓ przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia – co najważniejsze – w danym województwie. To jednak nie wszystko! 

Osoba ubiegająca się o lokal w ramach systemu TBS nie może mieć prawa własności do żadnej innej nieruchomości, a ponadto musi zamieszkiwać na terenie danej gminy oraz być tam zatrudniona. A jaka jest sytuacja prawna osoby zamieszkującej takie lokum? Nie posiada ona żadnego tytułu prawnego, a z mieszkania korzysta na zasadzie najmu. Nie może więc podnajmować czy dzierżawić lokalu TBS.

Mieszkanie TBS – o co chodzi z preferencyjnymi warunkami najmu? 

Mając już wiedzę dotyczącą tego, co to jest mieszkanie TBS, warto zadać sobie pytanie, na jakiej zasadzie odbywa się w ogóle najem mieszkania TBS i o co w tym wszystkim chodzi. Otóż są to mieszkania, które charakteryzują się stosunkowo niskimi czynszami. Jest to swego rodzaju skutek niskich kosztów budowy takich lokali, ponieważ inwestorzy bazują na funduszach Banku Gospodarstwa Krajowego oraz samej gminy. Samorządy dostarczając grunty pod zabudowę współfinansują więc budowę kolejnych mieszkań.

Zaciągnięte kredyty są natomiast spłacane poniekąd przez najemców, którzy zobowiązani są do płacenia czynszu. Osoba ubiegająca się o mieszkanie TBS podpisuje z Towarzystwem umowę, po czym powinna wnieść tak zwaną opłatę partycypacyjną (jednak to regulowane jest przez regulaminy konkretnych Towarzystw). Wysokość tej opłaty uzależniona jest od kosztów budowy i stanowi zazwyczaj 10-15 proc. Maksymalnie może ona wynosić 30 proc. 

UWAGA: W chwili wygaśnięcia umowy najmu i opuszczenia mieszkania TBS, najemca ma prawo do otrzymania zwrotu całości opłaty partycypacyjnej. TBS ma dokładnie rok na rozliczenie się z byłym najemcą.

Ile kosztuje wynajem mieszkania TBS? 

Skoro wiemy już, co to jest mieszkanie TBS, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie będą całkowite koszty wynikające z zajęcia tego typu lokum. Oprócz wspomnianej wyżej opłaty partycypacyjnej, najemca zobowiązany jest także do płacenia miesięcznego czynszu. Tak, jak wspomnieliśmy, jego wysokość może być jednak niższa od obowiązujących stawek rynkowych. Ile wynosi czynsz mieszkania TBS? 

W świetle obowiązujących przepisów, wysokość czynszu nie może przekroczyć 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, jednak stawka ta dotyczy jedynie istniejących już TBS-ów. W przypadku inwestycji dopiero realizowanych, kwota może sięgać do 5 proc. sumy. Ponadto, wszystkie opłaty, takie jak woda, prąd czy gaz, lokator jest zobligowany do samodzielnego pokrywania. Warto mieć także na uwadze, że wysokość czynszu obliczana może być w oparciu o metraż mieszkania, a stawki będą różnić się w poszczególnych miejscowościach.

W przypadku mniejszych miast średnia stawka wynosi około 10-11 zł/mkw, natomiast w przypadku dużych metropolii może ona wzrosnąć do około 25 zł/mkw.

Lokal TBS – jak się starać o mieszkanie? 

Przyglądając się bliżej zagadnieniu TBS-ów, wśród naczelnych pytań przewijają się wątpliwości dotyczące tego, co to jest mieszkanie TBS i mieszkanie TBS – co to znaczy? O ile te kwestie mamy już wyjaśnione, pod znakiem zapytania nadal stoi schemat ubiegania się o takie mieszkanie. Ile się czeka na mieszkanie z TBS i jak się o nie starać? 

Na początek warto wiedzieć, że konkretne kryteria, według których przyznawane są mieszkania TBS są indywidualnie określone przez poszczególne Towarzystwa i ujęte w spisanych przez nie regulaminach. Niemniej istnieje kilka kluczowych kwestii, których spełnienie jest konieczne, by wnioskowanie o mieszkanie TBS było w ogóle zasadne. 

Tak, jak wspomnieliśmy wcześniej, o mieszkanie w ramach systemu Towarzystwa Budownictwa Społecznego może starać się każdy, kto nie posiada własnej nieruchomości, a także spełnia określone kryteria finansowe. Jeśli profil kandydata odpowiada powyższym wymaganiom (więcej w punkcie: “Komu przysługuje mieszkanie TBS”), pierwszym krokiem będzie złożenie w siedzibie konkretnego Towarzystwa odpowiedniego wniosku. Ten rozpatrywany jest przez komisję kwalifikacyjną, która podejmuje ostateczną decyzję. Pozostaje pytanie – jak napisać podanie o mieszkanie do TBS? 

Wniosek o mieszkanie z TBS musi zawierać takie informacje jak: 

  • dane osobowe wnioskodawcy,
  • deklaracja osób przewidywanych do wspólnego zamieszkania,
  • informacje dotyczące dochodu uzyskiwanego przez członków gospodarstwa domowego (w tym: podstawowe źródło dochodu, nazwa zakładu pracy, średniomiesięczny podstawowy dochód brutto, dodatkowe źródła dochodu, tj. alimenty czy dodatek 500+, średniomiesięczny dodatkowy dochód brutto).

We wniosku warto zawrzeć także informacje dodatkowe, takie jak ograniczenia zdrowotne, np. niepełnosprawne osoby będące pod naszą opieką, osoby starsze czy ogólną motywację (np. ogólna sytuacja materialna czy społeczna).

Skoro wiemy już, jak napisać podanie o mieszkanie do TBS, kolejnym krokiem będzie złożenie podpisanego wniosku w Towarzystwie odpowiednim ze względu zamieszkania i zatrudnienia. 

Wykup mieszkania TBS – czy jest możliwy?

Wiemy już, co to jest mieszkanie TBS i jak napisać podanie o mieszkanie do TBS. Kolejnym nurtującym pytaniem w kontekście tychże mieszkań jest możliwość ich ewentualnego wykupienia. W tej kwestii już od wielu lat słychać wzajemnie wykluczające się teorie. Większość z nich mówi o braku możliwości nabycia mieszkania TBS na własność. 

Jednak w świetle ostatnich doniesień, od stycznia 2022 roku w życie ma wejść nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która umożliwia stronom umów partycypację w kosztach mieszkań i ustalenie nowych reguł, na podstawie których możliwe byłoby nabycie lokalu na własność. Uzyskanie prawa własności będzie możliwe dla stron umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkań, której wysokość wyniosła co najmniej 20-25 proc. kosztów budowy mieszkania. Co więcej, by wykup był możliwy musi minąć co najmniej 5 lat od momentu podpisania umowy w sprawie partycypacji, a lokator nie będzie mógł zalegać z zapłatą czynszu czy innych opłat. To jednak nie wszystko! 

UWAGA: Wykup mieszkania będzie dopuszczalny tylko i wyłącznie w momencie, gdy TBS całkowicie spłaciło kredyt inwestycyjny.

Niemniej, ponieważ już od dłuższego czasu w mediach pojawiają się informacje mówiące o możliwym wykupienie mieszkań TBS już dziś, należy zachować szczególną ostrożność i na bieżąco śledzić najnowsze doniesienia ustawodawcy w tym temacie.

Ile się czeka na mieszkanie z TBS?

Zasady funkcjonowania TBS-ów określają ustawy z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz Kodeks spółek handlowych z 15 września 2000 roku. Jednak żadne przepisy nie określają czasu, jaki trzeba odczekać w kolejce do mieszkania TBS, więc ciężko udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie dotyczące czasu oczekiwania.

“Kolejka” przywołana została tutaj nieprzypadkowo, bowiem to między innymi od liczby osób chętnych na mieszkanie danej kategorii zależy to, jak długi czas będzie trzeba czekać na lokal. To, kiedy jego otrzymanie będzie możliwe uzależnione jest także od tego, kiedy dany lokal się zwolni. W przypadku braku odpowiedzi na złożony wniosek, warto co jakiś czas sprawdzać jego status w Towarzystwie. 

Zalety mieszkania TBS – dlaczego warto skorzystać? 

O zaletach rozwiązania, jakim jest mieszkanie z TBS, można mówić długo. Jednym z  niezaprzeczalnych plusów jest stosunkowo niska opłata partycypacyjna w porównaniu do wkładu własnego, który byłby niezbędny przy zakupie mieszkania na własność i zaciągnięciu kredytu hipotecznego. W końcu jest to rozwiązanie dla tych, którzy nie posiadają zdolności kredytowej i nie mogą pozwolić sobie na zakup własnej nieruchomości. 

Mieszkania z TBS podlegają najmie długoterminowemu, co oznacza, że lokator może mieszkać w nim przez dłuższy czas bez obawy o wypowiedzenie umowy najmu z dnia na dzień. Opłata, którą wnosimy przy podpisaniu umowy podlega także całkowitemu zwrotowi, który TBS musi dokonać w ciągu roku po opuszczeniu mieszkania. 

Mieszkania ta zwykle charakteryzują się wysokim standardem wykończenia. Co więcej - ze względu na wciąż powstające kolejne obiekty, istnieje możliwość bycia pierwszym najemcą i realny wkład w wygląd i wyposażenie lokalu.

Wśród zalet mieszkania TBS można również wymienić minimum formalności koniecznych do podpisania umowy, w przeciwieństwie do wymogów związanych z kredytem na mieszkanie. Kluczem do sukcesu jest więc tak naprawdę jedynie pozytywne rozpatrzenie wniosku złożonego w danym Towarzystwie. 

Wady mieszkania TBS – minusy lokali Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Mając świadomość tego, co to jest mieszkanie TBS, o co chodzi z najmem lokalu w tym systemie i z czym on się wiąże, nie sposób pominąć także wątku mówiącego o ewentualnych wadach takiego rozwiązania. Choć ma ono wiele plusów, które kazałyby sądzić, że jest to genialne wyjście dla wszystkich osób marzących o spokojnym i bezpiecznym lokum, to tak, jak każde inne rozwiązanie obarczone jest pewnymi niedogodnościami. 

Do tej pory za jedną z naczelnych wskazywany był brak możliwości wykupienia takiego mieszkania na własność. Jeśli do skutku dojdą zapowiadane od dłuższego czasu zmiany, stracimy jeden argument podważający opłacalność mieszkań TBS. Niemniej w dalszym ciągu możemy mówić o innych wadach systemu.

Warto pamiętać, że najemca aspirujący do miana lokatora mieszkania TBS musi mieszkać oraz pracować na terytorium danej gminy. Często koniecznością jest także wniesienie opłaty partycypacyjnej, co dla niektórych osób może okazać się istotną przeszkodą uniemożliwiającą staranie się o lokum. Choć pozytywem jest fakt, że opłata ta jest zwrotna, za bezwzględny minus możemy uznać czas, jaki TBS ma na zwrócenie środków – musi zrobić to w przeciągu roku od opuszczenia lokalu przez najemcę. 

Kolejny minus nierozerwalnie związany jest także z sytuacją materialną lokatora – bardzo często w regulaminie TBS-ów możemy spotkać się z zapisem, że w przypadku wzrostu dochodu lokatora, Towarzystwo ma prawo do podniesienia wysokości czynszu. Ponadto przez cały okres najmu ma wgląd do zarobków najemcy. Za jedną z kluczowych niedogodności wskazywana jest także lokalizacja osiedli z zabudowaniami TBS – te, z racji możliwie największego obniżenia kosztów budownictwa, powstają zazwyczaj na obrzeżach miasto, w mało reprezentacyjnym otoczeniu. 

PODSUMOWANIE: 

  • TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego to państwowe lub prywatne spółki albo spółdzielnie działające na zasadzie non-profit, które funkcjonują na podstawie środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
  • Mieszkania TBS mają zaspokoić mieszkaniowe potrzeby osób posiadających stałe i umiarkowane dochody. Wybudowane są z myślą o osobach, które nie mogą pozwolić sobie na kupno własnego mieszkania, nie mają zdolności kredytowej, a jednocześnie mają zbyt wysokie dochody, by móc ubiegać się o mieszkanie komunalne.
  • Przeznaczone są dla osób, których dochody nie przekraczają ⅓  przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie.
  • Warunkiem uprawniającym do otrzymania zgody najmu lokalu TBS jest zamieszkanie oraz praca na terytorium danej gminy czy brak własności innej nieruchomości. 
  • Osoba ubiegająca się o mieszkanie TBS po podpisaniu umowy może być zobligowana do wniesienia opłaty partycypacyjnej – warunkują to indywidualne regulaminy konkretnych TBS-ów. 
  • Wysokość opłaty partycypacyjnej uzależniona jest od kosztów budowy i stanowi zazwyczaj 10-15 proc. Maksymalnie może ona wynosić 30 proc. 
  • W chwili wygaśnięcia umowy najmu najemca ma prawo do otrzymania zwrotu całości opłaty partycypacyjnej w przeciągu roku. 
  • Lokator mieszkania TBS zobligowany jest do płacenia czynszu, którego wysokość nie może przekroczyć 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (w przypadku już istniejących TBS-ów) oraz 5 proc – w przypadku inwestycji dopiero realizowanych.
  • W styczniu 2022 roku w życie ma wejść nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która umożliwiałaby najemcom mieszkań TBS-ów nabycie lokalu na własność.
  • Warunkiem nabycia prawa do wykupienia mieszkania byłoby całkowite spłacenie kredytu przez TBS, niezaleganie z czynszem i innymi opłatami oraz mieszkanie w danym lokalu od co najmniej 5 lat. 
  • Uzyskanie prawa własności będzie możliwe dla stron umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkań, której wysokość wyniosła co najmniej 20-25 proc. kosztów budowy mieszkania.

Anna Rychlewicz

Anna Rychlewicz

Absolwentka dziennikarstwa i zarządzania mediami. Na świat patrzy przez pryzmat tego, jakimi słowami może go opisać. Nieustannie poszerza horyzonty podejmując się tematów z zakresu turystyki, językoznawstwa czy tematyki kryminalnej. Od kilku lat związana z branżą ubezpieczeń. W wolnym czasie eksploruje otoczenie czytając i prowadząc bloga.