18.11.2021 Nieruchomości
Ten artykuł przeczytasz w 10 minut.

Sprzedaż mieszkania, ustalenie wysokości podatków, postępowania sądowe czy w końcu staranie się o kredyt hipoteczny – w każdym z tych przypadków niezbędne będzie oszacowanie wartości i dokonanie wyceny. Na czym polega wycena mieszkania i jakie czynniki wpływają na jej wartość? Ile kosztuje wycena mieszkania i kiedy sprawdzi się wycena mieszkania online? Sprawdźmy! 

Czym jest i na czym polega wycena mieszkania? 

Wycena mieszkania polega na stworzeniu tak zwanego operatu szacunkowego, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Dokument ten musi charakteryzować się określoną strukturą, formą i treścią, a na celu ma określenie wartości konkretnej nieruchomości. Co najważniejsze – sporządzić go może tylko osoba posiadająca odpowiednie kompetencje oraz uprawnienia. Operat szacunkowy wykonuje więc rzeczoznawca majątkowy, który może wylegitymować się państwowymi uprawnieniami zawodowymi. 

UWAGA: Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa prowadzi rejestr licencjonowanych rzeczoznawców majątkowych. Chcąc zaangażować rzeczoznawcę w wycenę naszego mieszkania, warto wcześniej zweryfikować go, by przekonać się, że posiada on niezbędne uprawnienia.

W jakich sytuacjach wycena mieszkania będzie potrzebna?

Skoro wiemy już, na czym polega wycena mieszkania, warto wyjaśnić sobie, w jakich sytuacjach będzie ona niezbędna. Choć może się wydawać, że dokument określający wartość konkretnego mieszkania będzie przydatny przede wszystkim przy sprzedaży nieruchomości, w rzeczywistości jest to tylko jeden z przypadków, kiedy operat szacunkowy może być przydatny.

Ten niezbędny będzie jednak przede wszystkim przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Jest to jeden z dokumentów, dzięki któremu kredytodawca ma szansę zweryfikować, czy kwota, którą chcemy pożyczyć od banku nie przewyższa realnej wartości mieszkania. Drugą sytuacją, kiedy konieczne będzie sporządzenie operatu szacunkowego będzie proces ustanowienia wysokości podatków. To jednak nie wszystko! Wycena mieszkania przyda się także w przypadku postępowań sądowych, mających na celu rozstrzygnięcie spraw majątkowych i spadkowych.

Co to jest operat szacunkowy i w jaki sposób jest sporządzany? 

Odpowiedzieliśmy sobie na pytanie, co to jest wycena nieruchomości, na czym polega wycena mieszkania i wiemy, w jakich sytuacjach może okazać się niezbędna. Mamy także świadomość tego, że polega ona na sporządzeniu tak zwanego operatu szacunkowego. Czym konkretnie jest owy operat i w jaki sposób jest przygotowywany? 

W tym miejscu warto wspomnieć, że operat szacunkowy jest dokumentem o określonej strukturze. Musi być sporządzany w formie pisemnej, a oprócz warstwy opisowej czy konkretnych wyliczeń, powinien być dopełniony dokumentacją fotograficzną. Wycena mieszkania i cały proces z nią związany musi odbywać się natomiast według zasad opisanych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dokument potwierdzający wartość mieszania powinien z kolei zawierać takie informacje jak: 

  • określenie nieruchomości oraz zakresu wyceny,
  • wskazanie celu, w którym konieczne jest sporządzenie operatu,
  • wskazanie podstawy formalnej oraz źródła danych o nieruchomości,
  • szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania,
  • wskazanie przeznaczenia nieruchomości wynikającego z planu zagospodarowania przestrzeni, 
  • wskazanie zastosowanej metody oraz techniki szacowania,
  • analiza rynku nieruchomości niezbędna na potrzeby sporządzenia wyceny. 

Jak przebiega wycena mieszkania?

Pierwszym krokiem prowadzącym do sporządzenia wyceny mieszkania będzie zawarcie odpowiedniej umowy pomiędzy zleceniodawcą a rzeczoznawcą majątkowym, który poprowadzi cały proces. Warto zwrócić uwagę na informacje, które muszą znaleźć się w takiej umowie. W dokumencie nie może zabraknąć celu danej wyceny, informacji mówiącej o tym ile kosztuje wycena mieszkania oraz wskazania ostatecznego terminu jej przygotowania.

W tym miejscu warto wspomnieć, że zazwyczaj na operat szacunkowy czeka się około 14 dni roboczych, natomiast w wyjątkowych sytuacjach czas ten może zostać skrócony na przykład do tygodnia. Następnym krokiem jest dokonanie przez rzeczoznawcę analizy podobnych mieszkań. Jednak na ostateczną wysokość wyceny wpływ będzie miało także wiele różnorodnych czynników. Jakich?

Jakie czynniki wpływają na wycenę mieszkania? 

Jak już wspomnieliśmy, jednym z czynników wpływających na wycenę mieszkania jest dokładna analiza rynku podobnych nieruchomości, a także analiza ogólnej sytuacji na tym rynku. Jednak jest ona zaledwie wstępem do całego szeregu czynników, od których uzależniona będzie wartość naszego mieszkania a także ile kosztuje wycena mieszkania.

Warto mieć także na uwadze fakt, że nieco inne czynniki będą brane pod uwagę w przypadku wyceny nowej nieruchomości, a nieco inne w przypadku wyceny mieszkania z rynku wtórnego. Niemniej, wśród głównych czynników, które mogą decydować o wartości mieszkania możemy wyróżnić chociażby takie jak: 

  • powierzchnia użytkowa mieszkania,
  • standard wykończenia lokalu,
  • lokalizacja mieszkania,
  • stan techniczny lokalu,
  • zagospodarowanie przestrzenne okolicy i położenie mieszkania,
  • cena rynkowa.

UWAGA: Warto pamiętać, że podczas wyceny nieruchomości bierze się także pod uwagę różnego rodzaju obciążenia mieszkania, takie jak hipoteka czy chociażby roszczenia osób trzecich.

Ile kosztuje wycena mieszkania? 

Jedno z podstawowych pytań w kontekście sporządzenia dokumentu określającego wartość nieruchomości brzmi: “ile kosztuje wycena mieszkania?”. W przeciwieństwie do pytania: “na czym polega wycena mieszkania”, odpowiedz na to pytanie nie jest jednak tak jednoznaczna. Warto wiedzieć, że choć prawo jasno określa treść i formę operatu szacunkowego, w żaden sposób nie reguluje kosztów sporządzenia takiego dokumentu. Szukając więc odpowiedzi na pytanie: “ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę”, należy mieć na uwadze, że ostateczny koszt będzie uzależniony od kilku czynników.

Wycena będzie zależała przede wszystkim od sytuacji prawnej danego mieszkania czy dodatkowych kosztów, jakie rzeczoznawca będzie musiał ponieść w związku z przygotowaniem wyceny. Niemały wpływ na koszt sporządzenia wyceny będą miały także indywidualne stawki rzeczoznawcy czy chociażby wielkość miasta. 

Usiłując jednak odpowiedzieć na pytanie dotyczące tego, ile kosztuje wycena mieszkania, możemy przywołać orientacyjne widełki – za wycenę lokalu mieszkalnego zapłacimy średnio od 300 do nawet 1000 złotych. Niekiedy warto zorientować się w ofercie rzeczoznawcy działającego na zlecenie banku, w którym staramy się o kredyt. Ten często może zaoferować nam nieco niższe stawki.

UWAGA: Koszt wyceny mieszkania powinien być ustalony przez rzeczoznawcę już na samym początku współpracy. Dostarczając mu na czas niezbędne dokumenty do wyceny, możemy zaoszczędzić nie tylko sporo czasu, ale i zmniejszyć nieco koszty wykonania ekspertyzy.

Jakie dokumenty do wyceny mieszkania będą niezbędne? 

Powiedzieliśmy już sobie na czym polega wycena mieszkania i ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę. Wiemy, że proces możemy nieco przyspieszyć, dostarczając ekspertowi niezbędny zestaw dokumentów. Warto więc wiedzieć, jakie dokumenty będą niezbędne. 

Do wyceny mieszkania konieczne będzie przedstawienie między innymi aktu notarialnego lub innego dokumentu, który poświadczyłby nasze prawo do mieszkania, aktualny odpis z księgi wieczystej, rzut lokalu, wypis z ewidencji gruntów i budynków czy zarys mapy ewidencyjnej, który konieczny może być do określenia lokalizacji danej nieruchomości. 

W przypadku niedostarczenia rzeczoznawcy wszystkich dokumentów, niektóre braki będzie mógł on uzupełnić we własnym zakresie. Niezbędny będzie mu do tego numer księgi wieczystej, jednak warto mieć na uwadze, że usługa ta automatycznie podniesie koszt wyceny. 

Wycena mieszkania online – jak samodzielnie wycenić mieszkanie? 

Jedyną formą wyceny, która ma moc wiążącą i jest uznawana w banku czy sądzie jest dokument sporządzony przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Jednak w przypadku, gdy potrzebujemy wyceny mieszkania na własny użytek, chcemy chociażby zorientować się w wartości mieszkania, które wystawiamy na sprzedaż, możemy pokusić się o samodzielne sporządzenie wyceny.

Wycena mieszkania online możliwa jest za pomocą serwisów internetowych, które zawierają liczne statystyki sprzedaży nieruchomości w konkretnych miejscach i na tej podstawie porównują podobne mieszkania w okolicy. Dzięki niej możemy poznać koszt za metr kwadratowy, jak i całościową wartość mieszkania. Warto jednak pamiętać, że nie będzie to jednak realna wartość rynkowa lokalu, a jedynie wycena szacunkowa, która nie ma mocy wiążącej. 

UWAGA: Wycena mieszkania online nie ma wartości urzędowej i nie może stanowić żadnego dokumentu urzędowego.

Wycena remontu mieszkania: na czym polega wycena mieszkania do remontu? 

Mówiąc o wycenie mieszkania jako lokalu do ewentualnej sprzedaży czy też kupna, nie sposób pominąć kwestii, w której mieszkanie chcemy wyremontować. Wycena remontu mieszkania to tak naprawdę pierwszy krok do całego przedsięwzięcia. Doskonale wiemy, że remont mieszkania potrafi pochłonąć ogromny budżet i często jawi się jako studnia bez dna. To dlatego zanim zabierzemy się za odświeżanie naszego lokum, warto oszacować ewentualne koszty.

Wycena remontu mieszkania powinna rozpocząć się od dokładnego wymierzenia każdego pomieszczenia przeznaczonego do remontu. Profesjonalny dokument powinien zawierać określenie konkretnych kosztów, z jakimi wiązać będą się poszczególne etapy prac. W wycenie mieszkania do remontu powinno znaleźć się między innymi określenie nakładu pracy z wykonywaniem robocizny czy koszty użytych materiałów. 

Przed rozpoczęciem współpracy w firmą wykonawczą warto jednak ustalić, czy ostateczne rozliczenie będzie opierało się na przepracowanych godzinach czy może wykonanych pracach.

PODSUMOWANIE: 

  • Wycena mieszkania polega na stworzeniu operatu szacunkowego, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Ma na celu określenie wartości konkretnego mieszkania.
  • Dokument zaświadczający o wartości mieszkania będzie niezbędny przy staraniach o kredyt hipoteczny, w procesie ustanowienia wysokości podatków czy podczas procesów sądowych, np. w przypadku spraw majątkowych i spadkowych.
  • Wśród czynników mających wpływ na wycenę mieszkania możemy wymienić chociażby powierzchnię użytkową mieszkania i standard wykończenia czy stan techniczny lokalu i jego lokalizację.
  • Za wycenę lokalu mieszkalnego zapłacimy średnio od 300 do nawet 1000 złotych. 
  • Ile kosztuje wycena mieszkania? Koszt wyceny mieszkania powinien być ustalony przez rzeczoznawcę już na samym początku współpracy.
  • Do sporządzenia wyceny mieszkania niezbędny będzie między innymi akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej, rzut lokalu, wypis z ewidencji gruntów czy rzut lokalu.
  • Wycena mieszkania online nie ma wartości urzędowej i nie jest uznawana przez bank ani sąd.

Anna Rychlewicz

Anna Rychlewicz

Absolwentka dziennikarstwa i zarządzania mediami. Na świat patrzy przez pryzmat tego, jakimi słowami może go opisać. Nieustannie poszerza horyzonty podejmując się tematów z zakresu turystyki, językoznawstwa czy tematyki kryminalnej. Od kilku lat związana z branżą ubezpieczeń. W wolnym czasie eksploruje otoczenie czytając i prowadząc bloga.