Ile kosztuje wycena nieruchomości

Ubezpieczasz mieszkanie, sprzedajesz dom lub bierzesz kredyt? W każdej z tych sytuacji przyda ci się wycena nieruchomości, czyli określenie jej adekwatnej rynkowej wartości. W naszym poradniku podpowiadamy, kiedy możesz poradzić sobie z ustaleniem wartości mienia sam, a kiedy przydadzą ci się specjaliści. Sprawdzamy też, ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę czy biegłego sądowego.

Wbrew pozorom wartość nieruchomości może być względna. Jak to możliwe? Bo czasem decydują o niej względy emocjonalne. Dopiero co kupiony wymarzony dom nawet do całkowitego remontu dla nowego właściciela może być klimatycznym miejscem z potencjałem, które jest warte każdej wydanej złotówki. Dla kogoś z boku ta sama nieruchomość może być studnia bez dna na przyszłe wydatki.

Czytaj także: Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Emocjonalne subtelności nie mają jednak znaczenia, gdy dana nieruchomość jest przedmiotem kredytu, trzeba od niej odprowadzić podatek czy wchodzi w skład podziału majątku. W tych sytuacjach na pewno będzie się liczyć rynkowa wartość nieruchomości, którą przeprowadza profesjonalista w tej dziedzinie. To, ile kosztuje wycena nieruchomości zależy od wybranego specjalisty. Ale po kolei.

Co to jest wycena nieruchomości?

Wycena i cena nieruchomości to dwa różne pojęcia. Cena domu lub mieszkania jest kwotą, za którą ktoś chce ją kupić. Może ona być zarówno wyższa, jak i niższa od wartości rynkowej nieruchomości. Do tego, by ją ustalić nie potrzebujesz profesjonalnej wyceny, choć ta może się przydać. W wycenie nieruchomości chodzi natomiast o to, by określić jej realną wartość rynkową.

Wycena nieruchomości jest też procedurą urzędową, której towarzyszy zrobienie operatu szacunkowego. Może to zrobić jedynie rzeczoznawca majątkowy lub inna uprawniona do tego typu czynności osoba. Proces przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest zawarty w przepisach (ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku).

Zwykle tego typu procedurę przeprowadza się na potrzeby urzędów, głównie organów podatkowych, instytucji finansowych (np. przy zaciąganiu kredytu) oraz przy sprawach sądowych (m.in. spadkowych, o podział majątku).

Dobrze zrobiona wycena nieruchomości przyda się też przy sprzedaży lub zakupie lokum. Dzięki wiedzy o realnej wartości danego mienia łatwiej podejmiesz decyzję o przyjęciu oferty czy to kupna czy też sprzedaży. Zyskujesz większą pewność, że nie stracisz na inwestycji, bo ktoś ci zapłaci za mało albo przepłacisz za upatrzoną nieruchomość.

Kto może wycenić nieruchomość?

Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyś sam wycenił nieruchomość. Wystarczy, że przejrzysz portale z ogłoszeniami i sprawdzisz, jak wyglądają ceny lokali, które są podobne do twojego mieszkania lub domu. Pamiętaj, że podawane w tego typu serwisach stawki są zwykle nieco wyższe od tych, które są uzyskiwane podczas rzeczywistej sprzedaży.

W samodzielnym szacowaniu wartości mogą ci pomóc specjalne portale, które oferują darmową wycenę online.

Zwykle polega to na wypełnieniu formularza, w którym podajesz m.in. rodzaj budynku, rok powstania, użyte materiały, powierzchnię oraz liczbę pokoi czy stan techniczny. Sugerowana cena obliczana jest na podstawie zebranych ofert z danej lokalizacji oraz skorygowania ich o ceny transakcyjne (czyli realne).

Formalno-prawną wyceną nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Aby posługiwać się tym tytułem należy zdobyć specjalne uprawnienia, które są nadawane przez Ministra Rozwoju. Oto warunki, które trzeba spełnić, by zostać profesjonalnym rzeczoznawcą majątkowym:

• wyższe wykształcenie,
• ukończone studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
• ukończona przynajmniej 6-miesięczna praktyka zawodowa,
• ukończone postępowanie kwalifikacyjne oraz zdany egzamin na uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości.

Ponadto, aby uzyskać uprawnienia nie można być karanym za przestępstwo i należy mieć pełną zdolność do czynności prawnych. Rzeczoznawca zobowiązuje się, że będzie wykonywał swoją pracę z należytą starannością, obiektywnie i bez ulegania wpływom żadnej ze stron. Szacowanie wartości nieruchomości musi odbywać się zgodnie z przepisami prawa i przyjętymi standardami.

Każdy legalny rzeczoznawca jest zarejestrowany w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Natomiast osobom, które nielegalnie wykonują ten zawód grozi grzywna i to nie mała. Może ona wynieść maksymalnie nawet 50 tys. złotych.

Jak się robi formalno-prawną wycenę nieruchomości?

Cały proces wyceniania domu lub mieszkania ma ściśle określone zasady. Są one opisane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ustala, kto ma jakie prawa do lokalu. Zajmuje się analizą, która wskazuje na czynniki wpływające na wartość wycenianego lokum. Sprawdza też wiarygodność dostarczonej dokumentacji oraz jej aktualność. Efektem jest operat szacunkowy.

Ważne: operat szacunkowy jest zawsze sporządzany na piśmie, ma moc prawną i jest formalnym dokumentem urzędowym.

Operat szacunkowy zawiera informacje, które są niezbędne do wykonania wyceny, przestawia sposób jej dokonania oraz wskazuje na podstawy prawne, a także podejmowane czynności do wykonania obliczeń. Dokument ma określoną przepisami strukturę, formę i treść. Zawiera:

• określenie nieruchomości i zakres wyceny,
• określenie celu sporządzenia dokumentu,
• podstawę formalno-prawną i źródła danych o wycenianym mieniu,
• dokładny opis stanu nieruchomości,
• analizę rynku nieruchomości pod kątem czynników, które miały wpływ na wartość nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia nieruchomości, które wynika z planu zagospodarowania miejscowego,
• wskazanie sposobów określenia wartości, zastosowanych podejść i obranych metod wyceny,
• wynik wyceny wraz z obliczeniami wartości lokalu,
• datę dokonania wyceny nieruchomości.

Najczęstsze czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości:

• rodzaj i przeznaczenie nieruchomości,
• standard wykończenia,
• powierzchnia użytkowa i liczba pokoi,
• stan techniczny nieruchomości,
• lokalizacja,
• aktualna sytuacja na rynku nieruchomości,
• potencjalne obciążenia nieruchomości (np. hipoteka).

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego?

Stawki za wycenę nieruchomości bywają różne, a to dlatego, że rzeczoznawcy majątkowi nie mają z góry narzuconego cennika za swoje usługi. To, ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, zależy od kilku czynników. Nie bez znaczenia jest rodzaj nieruchomości – czy jest to mieszkanie, dom czy lokal komercyjny.

Na honorarium rzeczoznawcy będą wpływać też potencjalne koszty dodatkowe, takie jak dojazdy czy zebranie oraz przygotowanie dokumentów.

Dobrze więc od razu przygotować jak najbardziej kompletny zestaw dokumentów, które będą potrzebne do danej wyceny, np. rzut lokalu, wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny, wypis z rejestrów gruntu. To przyspieszy cały proces i obniża koszty procedury.

O tym, ile kosztuje wycena nieruchomości przez profesjonalistę decyduje też konkurencja na danym terenie. Im większa tym niższe stawki. Nie bez znaczenia jest też lokalizacja i rodzaj nieruchomości, a co za tym idzie baza porównawcza. Im więcej podobnych transakcji miało miejsce w danym rejonie, tym usługa rzeczoznawcy może być tańsza.

Czy da się ustalić, mimo że nie ma odgórnego cennika, ile kosztuje wycena nieruchomości? Na pewno da się oszacować tzw. widełki cenowe. Najmniej zapłacimy za wyceny gruntów niezabudowanych i rolnych – średnio w granicach od 600 do 900 złotych. Wycena mieszkania będzie najczęściej wydatkiem rzędu od 500 do nawet 1300 złotych. Domki jednorodzinne są znacznie droższe. Stawki zaczynają się od 500 złotych, ale sięgają nawet 2000 złotych i więcej. Gdy szacowanie dotyczy willi, większych posiadłości z przyległym terenem, trzeba się liczyć z wydatkiem sięgającym 3000 złotych.

Najdrożej wypadają budynki wielopiętrowe i wielorodzinne. Tutaj z konta ubędzie ci średnio między 4000 a 6000 złotych.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez biegłego sądowego?

Nieco inaczej przedstawia się sprawa z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę, który jest biegłym sądowym. Zazwyczaj operat szacunkowy u biegłego zamawia sąd w toku postępowania o spadek, podział majątku, zniesienie lub ustanowienie współwłasności. Taka wycena, mimo że formalnie nie różni się od standardowego szacowania wartości lokum, trwa zwykle dłużej. Powody są dwa – zapewnienie obiegu dokumentów sądowych oraz mniejsza dostępność rzeczoznawców majątkowych, którzy mogą pełnić funkcję biegłego.

A ile kosztuje wycena nieruchomości przez biegłego sądowego? W przeciwieństwie od wycen robionych przez rzeczoznawcę tutaj jest ustawowy cennik. Koszty będą więc znane z góry. Sposób obliczenia wynagrodzenia biegłego opisuje Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 89)  i Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 24 kwietnia 2013 roku wydane na podstawie tej ustawy.

W myśl przepisów biegły sądowy za każdą rozpoczętą godzinę otrzymuje wynagrodzenie od 1,28 proc. do 1,81 proc. kwoty bazowej dla osób, które zajmują kierownicze stanowiska państwowe. W 2020 roku podstawą było 1789,42 złotych.

W przypadku, gdy sąd uzna daną wycenę za szczególnie skomplikowaną, może podnieść wynagrodzenie biegłego sądowego o 50 proc.

Wycena nieruchomości a ubezpieczenie

Wartość nieruchomości wpływa na cenę ubezpieczenia. Zasada tutaj jest jedna i prosta – im droższe mieszkanie lub dom, tym więcej będzie kosztować polisa. Towarzystwa nie wymagają jednak, by przedstawiać im profesjonalną wycenę nieruchomości. Na potrzeby ubezpieczeniowe możesz sam oszacować wartość swojego mieszkania lub domu. Wyjątkiem jest ubezpieczenie murów pod kredyt hipoteczny. Banki zazwyczaj korzystają wtedy z usług rzeczoznawcy, nierzadko konkretnie wskazanego.

Nie polecamy jednak, by przy samodzielnej wycenie, zaniżać wartość lokalu tylko po to, by zapłacić mniej za ubezpieczenie mieszkaniowe.

W przypadku szkody całkowitej towarzystwo wypłaci kwotę równą sumie ubezpieczenia, czyli zadeklarowanej wcześniej wartości. Jeśli była ona niedoszacowana, odszkodowanie nie pokryje rzeczywistej straty.

PODSUMOWANIE:

• Wycena nieruchomości polega na określeniu jej realnej wartości rynkowej, czyli najbardziej prawdopodobnej ceny, za jaką można byłoby kupić lokal w danym momencie na rynku.
• Formalną wyceną nieruchomości zajmują się uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi.
• Efektem profesjonalnej wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy. Zawiera informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, prezentuje sposób jej obliczenia oraz wskazuje na podstawy prawne.
• To, ile kosztuje wycena nieruchomości u rzeczoznawcy majątkowego zależy m.in. od rodzaju nieruchomości, zebranej dokumentacji, kosztów dojazdu czy bazy porównawczej.