Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Położenie fundamentów i budowa to prace, które przynajmniej już widać i dlatego bardzo cieszą. Jednak przed wbiciem w ziemię pierwszej przysłowiowej łopaty, każdego przyszłego właściciela domu czeka mnóstwo formalności do załatwienia. W jaki sposób trzeba się przygotować do budowy domu? Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Krok po kroku przyjrzymy się wszystkim niezbędnym procedurom.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę – jakie dokumenty są potrzebne?

Na etapie planowania budowy trzeba przede wszystkim zadbać o zgromadzenie niezbędnych do tego dokumentów. A co właściwie jest tak naprawdę potrzebne – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy? Jeden i drugi dokument zezwala na wybudowanie domu jednorodzinnego na działce należącej do wnioskodawcy. Zgodę można uzyskać na dwa sposoby, załatwiając:

• pozwolenie na budowę – czyli oficjalną decyzję urzędu, że można zbudować dom na swojej działce
• zgłoszenie budowy – na jej podstawie otrzymuje się tak zwaną „milczącą zgodę”. Jest to prostsze niż pozwolenie na budowę i pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych.

Skoro zgłoszenie budowy jest prostsze, to dlaczego nagminnie nie korzysta się z tej możliwości? Po prostu często samo zgłoszenie nie wystarczy? Przede wszystkim, jeśli tak zwany obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany lub gdy wymagane jest przeprowadzenie jednego z tak zwanych postępowań środowiskowych, dotyczy to terenów objętych ochroną przyrody.

Co ciekawe najczęściej inwestorzy załatwiają dla swojego domu właśnie pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę – krok po kroku

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu? Potrzeba na to załatwienia wielu formalności, a całość trwa relatywnie długo, więc rozsądnie jest zakończyć całą procedurę w sezonie poprzedzającym rozpoczęcie budowy. Oto jak uzyskać pozwolenie na budowę – krok po kroku przeprowadzimy czytelnika przez wszystkie formalności.

Krok 1 – wizyta w urzędzie gminy

Wszystko zaczynamy od wizyty w urzędzie gminy. To właśnie tam należy zapoznać się z odpowiednimi dokumentami. Chodzi o:

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – czyli uchwalony przez gminę akt dotyczący przeznaczenia, warunków zagospodarowania oraz zabudowy określonego terenu.
• WZ – decyzja o warunkach zabudowy – dokument planowania przestrzennego, w których nie obowiązuje MPZP.

W urzędzie należy uzyskać wypis z jednego lub drugiego dokumentu. Jeśli nasza działka objęta jest MPZP, trzeba zadbać, by dostosować projekt domu do jego wytycznych. Jeśli nie, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To może potrwać od 14 do 30 dni.

Krok 2 – uzyskanie mapy do celów projektowych

W następnym kroku udajemy się do geodety. Jego zadaniem jest wykonanie aktualnej mapy potrzebnej do projektu. Mapa sytuacyjno – wysokościowa musi mieć skalę 1:500 i na nią zostanie później naniesiony projekt. Przy okazji od razu na podstawie badań geotechnicznych powinny zostać sprawdzone nośność gruntu i poziom wód gruntowych.

Krok 3 – projekt domu

Najprościej jest zakupić gotowy projekt, który spełnia wszystkie warunki – pasuje do odgórnych wytycznych MPZP, charakteru działki, a co najważniejsze – trafia w nasz gust. Każdy projekt składa się z następujących części:

• opisowej
• architektonicznej
• konstrukcyjnej
• instalacyjnej
• charakterystyki energetycznej
• zgody na zmiany.

Każdy projekt powstaje w czterech egzemplarzach, które trafiają do:

• urzędu
• organu nadzoru budowlanego
• inwestora jako kopia archiwalna
• kierownika budowy.

Krok 4 – adaptacja projektu do konkretnej działki

Teraz następuje bardzo ważny etap, czyli dostosowanie gotowego projektu do warunków terenu. Architekt ma za zadanie dopasować projekt pod kątem warunków terenowych czyli stref: wiatrowej, śniegowej i przemarzania. Rozrysowuje ona na mapie projekt zagospodarowania terenu czyli granice działki, jej usytuowanie, obrys budynków istniejących i projektowanych, uzbrojenie terenu, kanalizację lub oczyszczalnię ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni. To najważniejszy etap na drodze do tego, jak uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego.

Krok 5 – przyłączenie mediów

Następnym krokiem do sukcesu jest uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów czyli energii elektrycznej, wody, gazu i odprowadzenie ścieków. Architekt ma za zadanie wówczas przygotować dokumentację, którą trzeba złożyć do Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej do wydziału geodezji w starostwie. Trzeba się też liczyć z pewnymi utrudnieniami na tym etapie, które dotyczą na przykład odrolnienia gruntu, wyłączenia ich z produkcji leśnej, czy uzyskania opinii Konserwatora Zabytków.

Krok 6 – złożenie wniosku

Zbliżamy się powoli do finału postępowania w sprawie tego, jak uzyskać pozwolenie na budowę. Ostatnim krokiem jest złożenie wniosku do starosty o przyznaniu pozwolenia na budowę. Decyzja zostaje wydana na drodze administracyjnej, a wniosek musi zawierać takie elementy jak:

• dana inwestora
• rodzaj inwestycji
• adres miejsca budowy
• oznaczenie nieruchomości, czyli obręb ewidencyjny i numer działki.

Do wniosku z kolei koniecznie trzeba dołączyć następujące dokumenty:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych
• zaświadczenie o posiadaniu przez architekta odpowiednich uprawnień
• wypis z rejestru gruntów swojej i sąsiednich działek
• warunki techniczne dostawy mediów
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ile jest wymagana dla konkretnej działki
• potwierdzenie zapłaty, jeśli nieruchomość ma być przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej.

Po złożeniu wniosku z załącznikami, musimy czekać na decyzję starosty. Wydana ona zostaje zazwyczaj w terminie do 65 dni od złożenia dokumentacji.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę na terenie zalewowym?

Dowiedzieliśmy się już, jak uzyskać pozwolenie na budowę. Cała procedura trwa długo i wymaga od inwestora czasu i zaangażowania. A przecież chodziło o budowę na terenie, który nie stwarza żadnych problemów. Co jednak, jeśli czyjaś działka ma nieszczęście leżeć blisko rzeki na terenie zalewowym? Czy pojawiają się wówczas dodatkowe utrudnienia i problemy? Niestety tak i to dość trudne do obejścia. Chodzi przede wszystkim o zmianę prawa, która nastąpiła w 2018 roku.

Dlatego posiadanie lub inwestowanie w działkę na terenie zalewowym jest nieopłacalne. Może się bowiem okazać, że starosta w ogóle nie wyda pozwolenia na budowę na takim terenie.

Co mówią przepisy na temat budowy domu na terenie zalewowym?

Budowa domu na terenie zalewowym jest obecnie bardzo ograniczona przez przepisy Prawa wodnego z 2018 roku. Zgodnie z art. 166 niniejszej ustawy obowiązują następujące zasady zagospodarowania terenów zalewowych:

• obszary szczególnego zagrożenia powodzią muszą być uwzględnione w MPZP
• miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określanego przez władze lokalne muszą być uzgadnianie z Wodami Polskimi
• Wody Polskie wydają decyzje na temat uzgodnień w kwestii warunkach zabudowy terenów objętych zagrożeniem powodziowym,
• Wody Polskie zastrzegają możliwość odmowy uzgodnienia warunków zabudowy na obszarze zagrożonym powodzią.

Już z tego można wywnioskować, że mogą się pojawić problemy i odmowa pozwolenia. I faktycznie, ponieważ zabudowa działki na terenie zalewowym nie jest możliwa w następujących przypadkach:

• jeśli naruszała plany gospodarowania wodami na obszarze dorzecza lub plany zarządzania ryzykiem powodziowym
• jeśli utrudnia zarządzanie ryzykiem powodziowym
• jeśli stanowi zagrożenie dla ochrony zdrowia ludzi, środowiska i zabytków.

Niestety po zmianie prawa wygasły wszystkie decyzje o warunkach zabudowy na obszarach zagrożonych powodzią. Co więc w takim wypadku, gdy wydane wcześniej pozwolenie wygasło?

Można co prawda odwoływać się do Regionalnego Zarządu Gospodarki wodnej Wód Polskich z wnioskiem o zwolnienie z zakazu budowy na terenie zalewowym. Ale nie ma wielkiej szansy na uzyskanie go.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę na działce rolnej?

Działka rolna jest przeznaczona do innego celu niż zabudowa. To się rozumie samo przez się. Jednak pod pewnymi warunkami można uzyskać na to zgodę. Jak uzyskać pozwolenie na budowę na działce rolnej? Okazuje się, że rolnik może na gospodarstwie o odpowiednich w danej gminie rozmiarach wybudować na swojej działce budynek w zabudowie zagrodowej. To nic innego jak budynek mieszkalny połączony z budynkami gospodarczymi. Jednak prawo to opiera się na kilku warunkach:

• każda gmina ustala wielkość gospodarstwa, które pozwala na taką zabudowę
• informacje o minimalnej powierzchni uprawniającej do budowy znajdują się w MPZP
• tylko rolnik ma prawo wybudować się na gruntach bez zmiany ich przeznaczenia.

Innym sposobem na to, by uzyskać pozwolenie na budowę na działce rolnej jest jej odrolnienie.

Zmiana kwalifikacji gruntu jest możliwa w momencie, gdy następuje zmiana planu zagospodarowania przestrzennego w danej gminie. Jednak odbywa się to tylko co kilka lat. Jeśli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy oraz wyłączenia z produkcji rolnej.

Budowa domu bez pozwolenia – co za to grozi?

Za samowolę budowlaną na każdym etapie grozi kara. Za budowę domu bez pozwolenia już na samym początku lub nawet po wielu latach od zakończenia budowy można ponieść surowe konsekwencje.  Można za to odpowiadać w następujący sposób:

• urzędnicy mogą wydać nakaz rozbiórki budynku bez względu na to, czy to trwająca budowa, czy dom, który stoi 15 lat
• nakaz zapłaty grzywny, która może sięgać nawet miliona złotych.

Budowa domu a ubezpieczenie

Miejsce budowy warto ubezpieczyć. Znajdują się przecież na nim cenne narzędzia i materiały budowlane, które w ten sposób ubezpieczymy przez kradzieżą lub zniszczeniem przez wandali. Niestety na budowę nietrudno się włamać, zwłaszcza na etapie zastępczych drzwi i okien. Polisa chroni też miejsce budowy przez pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Wielu ubezpieczycieli oferuje takie ubezpieczenie jako tzw. polisę dla domu w budowie. Opłaca się ją w formie rocznej składki, która jest znacznie niższa niż tradycyjne ubezpieczenie domu. Jeśli chciałbyś się dowiedzieć, ile kosztuje ubezpieczenie domu, kliknij w link!

PODSUMOWANIE:

• Przed rozpoczęciem budowy domu trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, co trwa nawet kilka miesięcy.
• Najpierw należy uzyskać wypis z MPZP lub złożyć wniosek o warunkach zabudowy i na tej podstawie geodeta wykona mapę.
• Następnie należy zakupić projekt architektoniczno – budowlany, który architekt dostosuje do konkretnej działki.
• Kolejnym krokiem w celu uzyskania pozwolenia na budowę jest uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów.
• Procedurę kończy złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wraz z odpowiednimi załącznikami.
• Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta w terminie do 65 dni.
• Zmiana przepisów w 2018 roku sprawiła, że wydawanie pozwolenia na budowę na terenach zalewowych jest utrudnione lub nawet niemożliwe.
• Na działce rolnej o określonej powierzchni może się wybudować tylko rolnik – właściciel w systemie zagrodowym.
• Innym sposobem na uzyskanie pozwolenia na budowę jest odrolnienie działki.
• Za samowolę budowlaną można otrzymać bardzo wysoką grzywnę lub dostać nakaz rozbiórki domu zbudowanego bez pozwolenia.
• Miejsce budowy można ubezpieczyć przy pomocy tzw. polisy dla domu w budowie, która chroni miejsce budowy przed wandalami, zniszczeniem, pożarem i innymi zdarzeniami losowymi.