Agata Wiśniewska
Agata Wiśniewska
Aktualizowano: 10.11.2022 Nieruchomości
🕐 Ten artykuł przeczytasz w 7 minut.
5/5 - (1 vote)

Kupno własnego mieszkania jest często jedną z najważniejszych życiowych decyzji i to na długie lata. Jeśli rozglądasz się za własnym lokum z rynku pierwotnego czy wtórnego, warto byś dokładnie przeanalizował oferty. Chcesz wiedzieć, o co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera czy z drugiej ręki? Jak zabrać się do wyboru? Przeczytaj nasz poradnik.

Dobrze zaplanowany proces kupna mieszkania – począwszy od poszukiwań, poprzez oglądanie ofert, a skończywszy na formalnościach – jest kluczowy, by na koniec dokonać rozsądnego wyboru. Dlatego warto wiedzieć zawczasu, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania.

Od czego zacząć proces zakupu mieszkania?

Nieważne, czy kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego, są pewne pytania, od których powinieneś zacząć:

  1. Jakie mieszkanie cię interesuje? Duże, małe? Ile powinno mieć pomieszczeń? Na którym piętrze powinno być zlokalizowane?
  2. Ile możesz przeznaczyć pieniędzy na inwestycję? Tutaj weź pod uwagę i własne środki, i finansowanie kredytem. Przy szacowaniu budżetu na mieszkanie weź pod uwagę też koszty dodatkowe. Do ceny mieszkania dojdą niemałe opłaty dodatkowe, jak np.: opłata notarialna, podatek od czynności cywilno-prawnych czy prowizja pośrednika.
  3. Gdzie chcesz kupić mieszkanie? W dużej czy małej miejscowości? W centrum czy na obrzeżach? Z jaką infrastrukturą w biskim sąsiedztwie?

O co pytać przy kupnie mieszkania?

Szukanie mieszkania zwykle rozpoczyna się od przeglądu ofert na stronach z ogłoszeniami czy stronach deweloperów. Na tym etapie typuje się lokale do oględzin. W czasie tzw. wizji lokalnej zwróć uwagę na stan techniczny budynku. Chodzi m.in o stan elewacji i przestrzeni wspólnych. Czy są wyremontowane i bez śladów grzyba. Istotny jest też stan instalacji oraz dachu. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego dopytaj administrację o planowane remonty.

Podobnej analizie technicznej poddaj lokal. Zrób przegląd instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Sprawdź rodzaj stosowanego ogrzewania. Oceń stan ścian, podłóg, drzwi i okien. Zwróć uwagę na jakość materiałów wykończeniowych oraz sprzęty (jeśli mieszkanie jest w nie wyposażone). Dokładna analiza stanu technicznego mieszkania pozwoli ci ocenić, na ile stawka za lokal jest atrakcyjna.

Ważne: ogląd mieszkania rób zawsze w świetle dziennym. Wtedy lepiej widać ewentualne usterki.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania jeszcze? Przed transakcją koniecznie sprawdź:

  • podatki (w przypadku niektórych lokalizacji kwoty z tym związane mogą być dość wysokie),
  • stan prawny mieszkania – czy ma księgę wieczystą, kto jest właścicielem, czy są współwłaściciele, czy nieruchomość nie jest obciążona długami,
  • rodzaj własności – czy to prawo spółdzielcze czy pełna własność,
  • możliwość podziału mieszkania – jeśli nie od razu to w przyszłości może zrodzić się potrzeba wydzielenia pokoju czy zmiany pomieszczenia przechodniego na nieprzechodnie itp.

Pamiętaj: niezależnie czy chcesz kupić mieszkanie używane czy z rynku pierwotnego, dopytaj o comiesięczne koszty za wodę, ogrzewanie, administrację, fundusz remontowy, sprzątanie części wspólnych, itp.

W inspekcji nie pomijaj też oceny okolicy, w której znajduje się mieszkanie. Czy możesz liczyć na wszystkie użyteczności, na których ci zależy, np. zieleń, sklepy, urzędy, szkoły,. Jak to miejsce jest skomunikowane i odległe od punktów, które cię interesują, np. od bliskich czy znajomych, których często odwiedzasz. Tutaj warto przyjrzeć się sprawie perspektywicznie. Atrakcyjna lokalizacja dzisiaj wcale nie musi taka być np. za 10 czy 15 lat.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Przy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego i nie tylko bardzo ważne jest twoje bezpieczeństwo prawne i finansowe. Dlatego musisz wnikliwie sprawdzić wszelką dokumentację. Większość konkretnych i istotnych danych znajdziesz w prospekcie danej inwestycji. Z tego dokumentu dowiesz się m.in.:

  • o ostatniej inwestycji wybranego dewelopera,
  • o posiadanym prawomocnym pozwoleniu na budowę,
  • jakie są numery działek i ksiąg wieczystych,
  • o wysokości zaciągniętego kredytu pod inwestycję, jeśli taki jest,
  • jaki jest plan inwestycji (liczba budynków, ich rozmieszczenie itp.),
  • o obiektach, które znajdują się w sąsiedztwie inwestycji oraz o przedsięwzięciach planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości,
  • o terminach rozpoczęcia i zakończenia prac oraz o poszczególnych etapach budowy.

W części indywidualnej prospektu znajdziesz z kolei szczegóły oferty wystawionej na sprzedaż, czyli m.in.:

  • cenę i powierzchnię użytkową mieszkań,
  • liczbę pięter i mieszkań w budynku,
  • liczbę miejsc garażowych i postojowych,
  • standard wykończenia,
  • dostęp do drogi publicznej,
  • termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, które wynika z umowy.

Uwaga: na mocy obowiązującego prawa, każdy deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny nim rozpocznie sprzedaż mieszkań. Co więcej, ma obowiązek przedstawić go klientowi.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Wydawać by się mogło, że zakup mieszkania z rynku pierwotnego jest mniej ryzykowny i do tego dość łatwy. Nie do końca. Tego typu transakcja potrafi być najeżona niespodziankami. Dlatego mamy dla ciebie małe podsumowanie kroków „a must”, które powinieneś zrobić, by po zakupie spać spokojnie.

  1. Sprawdź dewelopera najlepiej oceniając historię jego dotychczasowych inwestycji. Zapoznaj się z opiniami mieszkańców. Jeśli to nowy gracz na rynku, koniecznie przejedź się „w teren” i oceń rzecz na miejscu.
  2. Policz rzeczywiste Sprawdź, za co dokładnie płacisz. Czy promocje nie oznaczają ukrytych kosztów?
  3. Zapoznaj się z planem zagospodarowania przestrzennego. Ładny folder z wypieszczonymi wizualizacjami to jedno. Rzeczywistość może być z goła inna. Dlatego sprawdź obecną infrastrukturę wybranego miejsca i jak wyglądają przyszłe plany. Chodzi o to, żeby za parę lat nie obudzić się z wieżowcem w oknie lub trasą szybkiego ruchu przy osiedlu.
  4. Weź prawnika i daj mu do wglądu umowę przedwstępną. Uważaj też na umowy cywilnoprawne. Nie płacisz notariuszowi w takiej sytuacji, ale masz małe szanse na dochodzenie swoich praw przed sądem, jeśli coś z transakcją pójdzie nie tak. Akt notarialny daje cię większą ochronę.
  5. Zawsze sprawdź konkurencję w danej miejscowości i to nawet, jeśli nie odpowiada ci do końca lokalizacja. Chodzi o to, byś miał orientację w cenach i proponowanych warunkach na danym rynku.

Nie zapomnij o ubezpieczeniu mieszkania

Ubezpieczenie mieszkania, a właściwie jego cena, nie jest najważniejszym punktem na liście kwestii, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania. Niemniej warto też się temu przyjrzeć jeszcze na etapie wyboru. Lokalizacja, wiek i stan techniczny mieszkania mają bezpośredni wpływ na wysokość składki za polisę mieszkaniową. Istotny jest też zakres.

W podstawowym wariancie ubezpieczenie zabezpiecza mury i nieruchomości od skutków zdarzeń losowych.  Warto w ochronie uwzględnić też elementy ruchome oraz ochronę kradzieżową. Absolutnie konieczne jest też wykupienie OC w życiu prywatnym.

Przydatnym dodatkiem jest assistance domowe, często oferowane z automatu w ramach polisy mieszkaniowej. Więcej informacji na temat tego, czym kierować się przy wyborze tego typu ubezpieczenia piszemy na stronie ubezpieczenie domu i mieszkania.

PODSUMOWANIE:

  • Nim zaczniesz szukać mieszkania, pomyśl, jaki lokal cię interesuje, ile masz na niego pieniędzy i gdzie chcesz mieszkać.
  • Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Na jego stan techniczny i prawny oraz na okolicę, w której się znajduje. Przeanalizuj też potencjalne stałe koszty jego utrzymania (czynsz, opłaty za wodę i ogrzewanie itp.).
  • Koniecznie sprawdź wszystkie dokumenty związane z mieszkaniem.
Agata Wiśniewska
Agata Wiśniewska

Pasjonatka komunikacji i dobrego contentu na temat ubezpieczeń. Od ponad 10 lat wspiera różne marki w skutecznym komunikowaniu się z otoczeniem. Jest przekonana, że o ubezpieczeniach można mówić prosto i ciekawie. Po godzinach: pochłania książki w każdej ilości i planuje kolejne podróże (backpaker to jej drugie imię ;) ). Pasjami chodzi po górach i odwiedza stare, często zrujnowane budynki, czyli … zamki wszelkiej maści.

ubezpieczenie domu od pożaru
Ubezpieczenie domu od pożaru Autor Agata Wiśniewska Nieruchomości
Ogień jest jednym z najczęstszych zagrożeń dla nieruchomości. Chwila nieuwagi wystarczy, by twój dobytek poszedł z dymem. Nie zawsze można uniknąć nieszczęścia, ale można uchronić się przed znaczącą startą finansową. W takich przypadkach pomaga ubezpieczenie domu od pożaru. Co da...
Czytaj dalej
system e-toll
System e-TOLL Autor Dorota Bajorek Komunikacyjne
1 października 2021 roku zakończyła się era systemu via-Toll na polskich drogach. Systematycznie i etapami zastąpił poprzednie rozwiązanie zupełnie nowy system opłat drogowych czyli system e-TOLL. Jakie korzyści niesie on ze sobą? Jak działa ten system? Kto korzysta z tego rozwiązania? ...
Czytaj dalej