Odwrócona hipoteka

Od kilku lat na polskim rynku dostępna jest odwrócona hipoteka. Wprawdzie nie jest jeszcze tak popularna, jak w wielu innych krajach – szczególnie anglosaskich – jednak z roku na rok zyskuje nowych użytkowników. Co to jest odwrócona hipoteka? Ile można dostać w ramach takiego kredytu? O tym piszemy w dzisiejszym poradniku.

Hipoteka  odwrócona pozwala na uzyskanie dodatkowego dochodu z tytułu posiadanej nieruchomości. Z tego typu oferty może skorzystać każdy właściciel mieszkania, choć w największym stopniu usługa skierowana jest do starszych osób, które chcą „dorobić” do emerytury. W Polsce z takiej oferty można korzystać od 2014 roku.

Co to jest odwrócona hipoteka?

W dużym skrócie odwrócona hipoteka jest przeciwieństwem standardowego kredytu hipotecznego. Czyli nie ty płacisz bankowi, tylko bank tobie – a zabezpieczeniem środków przekazywanych przez bank jest prawo własności do lokalu. W praktyce wygląda to tak, że osoba z odwróconą hipoteką co miesiąc do końca życia lub przez czas określony w umowie dostaje od banku określoną kwotę.

Po śmierci dotychczasowego właściciela nieruchomości, jego spadkobiercy mogą spłacić zaciągnięte zobowiązanie lub lokal przechodzi na własność instytucji, która udzieliła odwróconego kredytu hipotecznego.

Aby skorzystać z odwróconej hipoteki, należy zawrzeć umowę z bankiem. W szczegółach zasady i oferty bankowe mogą się różnić między sobą, ale ogólne zasady są regulowane ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym.

Ważne: bez względu na rodzaj umowy – zawartej na czas określony lub dożywotnio – dotychczasowy właściciel mieszkania zachowuje do niego prawo do końca swojego życia.

Odwrócona hipoteka – kto może z niej skorzystać?

Jak wspomnieliśmy, usługa odwróconego kredytu hipotecznego powstała z myślą o starszych osobach. Nie ma jednak limitu wieku, od którego można korzystać z takiej oferty bankowej. W praktyce więc każda pełnoletnia osoba może zdecydować się na taki sposób dodatkowego zarobku. Nie ma znaczenia też twoja zdolność kredytowa.

Warunkiem, który trzeba spełnić, to mieć prawo własności lub współwłasności do danego lokalu. Chodzi tu też o spółdzielcze prawo własnościowe i prawo użytkowania wieczystego. Tak więc odwrócona hipoteka nie jest dla tych, którzy są najemcami lub posiadaczami tylko spółdzielczego lokatorskiego prawa do danej nieruchomości.

Druga sprawa – stroną umowy z bankiem na odwrócony kredyt hipoteczny może być tylko osoba fizyczna. Kolejną więc grupą, która nie może skorzystać z tego typu oferty, będą firmy, fundacje, spółki cywilne, akcyjne i inne osoby prawne.

Uwaga: przedmiotem hipoteki może być mieszkanie, dom, inna nieruchomość lub grunt. Przepisy nie precyzują tej kwestii, więc wszystko zależy od zasad, które obowiązują w danym banku.

Hipoteka odwrócona – umowa

Jeśli jesteś zainteresowany odwróconą hipoteką, musisz złożyć stosowny wniosek w wybranym banku. Ten, w ramach weryfikacji wniosku, sprawdzi stan prawny nieruchomości oraz to, czy nie jest ona obciążona zobowiązaniami. Zgodnie z przepisami, najpóźniej na 14 dni przez zawarciem umowy na odwróconą hipotekę, bank musi ci dostarczyć warunki oferty.

Najważniejsze jej elementy to wysokość wypłacanej kwoty oraz termin i sposób wypłaty (w ratach czy jednorazowo). Warto też sprawdzić, na jakich zasadach możesz odstąpić od umowy na odwrócony kredyt hipoteczny.

Zabezpieczeniem umowy jest wpis hipoteki do księgi wieczystej.

W ramach umowy masz też do wypełnienia określone obowiązki. Należą do nich: terminowe uiszczanie opłat oraz utrzymanie lokalu w odpowiednio dobrym stanie, czyli wykonywanie niezbędnych prac remontowych i napraw. Banki mogą też oczekiwać od ciebie ubezpieczenia nieruchomości.

Odwrócona hipoteka – ile można dostać?

Opłacalność odwróconego kredytu jest różnie oceniania. Teoretycznie podstawą do określenia kwoty hipoteki powinna być wartość rynkowa nieruchomości, czyli szacunkowo najbardziej prawdopodobna kwota sprzedaży lokalu w danym momencie.

Jej wysokość jest zmienna w czasie i zależy od kilku czynników, m.in. cen transakcyjnych w danym regionie czy stanu nieruchomości. Więcej o tym, jak się oblicza wartość rynkową domu lub mieszkania piszemy w naszym poradniku Ile kosztuje wycena nieruchomości

Odwrócona hipoteka – przykłady

Jednak tak oszacowana wartość nieruchomości nie oznacza całościowej kwoty wypłaty. Jest jedynie podstawą do ustalenia wysokości udzielonego kredytu. Bank przy tym szacowaniu bierze jeszcze pod uwagę wiek, płeć i stan zdrowia kredytobiorcy oraz swoje koszty udzielenia odwróconej hipoteki.

Suma summarum kredyt stanowi zazwyczaj od 30 do 60 proc. wartości rynkowej danej nieruchomości.

Odwrócona hipoteka – czy można z niej zrezygnować?

Jeśli podpisałeś umowę na odwróconą hipotekę, masz prawo od niej odstąpić w ciągu 30 dni od daty jej zawarcia. Wcześniej musisz złożyć pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy. To warunek, byś nie płacił za procedurę (poza zwrotem opłat administracyjnych, które poniósł bank).

Natomiast jeśli chciałbyś zrezygnować z umowy w trakcie jej trwania, zazwyczaj możesz to zrobić w każdej chwili. Warunkiem, który stawiają banki, jest zwrot pobranych już wypłat plus odsetki. Umowy w tym zakresie mogą się jednak różnić w zależności od banku udzielającego kredytu. Dlatego przy zawieraniu umowy zwróć uwagę na zapisy w tym zakresie.

Hipoteka odwrócona – zasady spłaty

W ramach umowy o odwróconej hipotece bank może zostać właścicielem mieszkania po śmierci kredytobiorcy. Nim jednak do tego dojdzie, instytucja kontaktuje się ze spadkobiercami, którzy zostali wpisani do umowy. Dostają oni zazwyczaj 12 miesięcy na spłatę zobowiązania (wypłaconych rat plus odsetki). Jeśli kredyt zostanie spłacony, hipoteka wygaśnie. W przeciwnym razie bank zostanie właścicielem nieruchomości.

Uwaga: jeśli bank sprzeda nieruchomość, która była przedmiotem umowy odwróconej hipoteki, może zachować kwotę równą sumie wypłaconych rat wraz z odsetkami. Jeśli wartość sprzedaży przewyższy tę sumę, nadwyżka trafia do spadkobierców (do podziału).

PODSUMOWANIE:

• Odwrócona hipoteka pozwala na uzyskane dodatkowego dochodu. Kredytobiorca co miesiąc lub jednorazowo dostaje od banku określoną kwotę. Zachowując przy tym prawo do dożywotniego używania lokalu.
• Zabezpieczeniem odwróconej hipoteki jest nieruchomość, którą po śmierci kredytobiorcy mogą wykupić spadkobiercy. W innym przypadku przechodzi ona na własność banku.
• W ramach umowy odwróconej hipoteki bank może wymagać ubezpieczenia nieruchomości.
• Wysokość udzielonego kredyty zwykle sięga 30-60 proc. wartości rynkowej nieruchomości.