18.11.2021 Nieruchomości
Ten artykuł przeczytasz w 10 minut.

Kiedy zastanawiasz się jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem, przygotuj się na szereg działań, które będziesz musiał wykonać w określonej kolejności. Nie jest to nic trudnego, ale wymaga świadomości zarówno podatkowej, jak i kredytowej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – podstawowe wątpliwości

Formalnie rzecz ujmując absolutnie nie ma żadnych kłopotów z tym, aby przeprowadzić sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym. Dlaczego? Dlatego, że zabezpieczeniem całości spłaty kredytu wobec banku jest wpis do księgi wieczystej. To, co niepokoi właścicieli nieruchomości najbardziej, to sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat.

Z jakiego tytułu jest to tak ważne? Jeżeli właściciel mieszkania zdecyduje się na sprzedaż swojej nieruchomości, którą nabył w kredycie, zanim minie 5 lat od końca roku, w którym nastąpił zakup, będzie zobowiązany do zapłacenia 19% od dochodu państwu.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku?

Przede wszystkim uzbrój się w cierpliwość, a jeśli nie jesteś hobbystą papierologii i skomplikowanych formalności w tym przekazywania dokumentów nie tylko w formie elektronicznej, ale również papierowej, to koniecznie kup melisę na uspokojenie, ponieważ o ile sama procedura nie jest zbyt skomplikowana, to zajmuje sporo czasu. Niestety, większość z działań jest przypisana bezpośrednio sprzedającemu i to jego obowiązkiem będzie skompletowanie całości dokumentów. Pierwszym krokiem jest oczywiście skontaktowanie się kredytodawcą, czyli w tym przypadku bankiem, i poinformowanie go o tym, że zamierzamy sprzedać nieruchomość.

Niezależnie od Twoich planów, musisz jednak pamiętać, że to, co najważniejsze przy sprzedaży, to przede wszystkim nabywca. Bez niego niczego nie sprzedasz. Dlatego część osób decydujących się na sprzedaż mieszkania z kredytem, decyduje się na skorzystanie z pośredników. Należy jednak pamiętać, że jeżeli nie zależy nam bardzo na czasie i nie śpieszymy się, to lepiej sprzedać mieszkanie samemu i przygotować się na kilka drobnych wydatków. Teoretycznie osoby, które zajmują się pośrednictwem sprzedaży powinny przygotować profesjonalne ogłoszenie, jak również zrobić dobre zdjęcia, które ukażą zalety lokalu. Praktyka wskazuje, że bywa z tym jednak różnie.

Zanim zdecydujesz się na skorzystanie z profesjonalisty, sprawdź, jak wyglądały jego dotychczasowe ogłoszenia, czy faktycznie zachęcały do zakupu. Pamiętaj, że klienci kupują oczami, ale równie istotny jest również opis wskazujący zalety lokalu, jego lokalizację, ewentualnie niski czynsz, dodatkowe pomieszczenia gospodarcze takie jak: piwnice czy suszarnie oraz rowerownie lub wózkarnie.

Naturalnie za wszystkie te czynności pośrednik pobierze od Ciebie stosowną opłatę. Każdą z tych rzeczy można wykonać samodzielnie. Warto wtedy pamiętać, aby przed sesją fotograficzną uprzątnąć lokal, a jeśli stoi pusty, to zagospodarować go w taki sposób, aby potencjalny nabywca był sobie w stanie wyobrazić siebie w tej przestrzeni. Tu również nie trzeba korzystać z usług profesjonalist. Można w internecie zorientować się w podstawowych sugestiach specjalistów od home stagingu  Tego rodzaju zabiegi potrafią niejednokrotnie podnieść cenę mieszkania nawet o kilkanaście tysięcy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Wracając jednak do samej sprzedaży kolejnym krokiem, gdy posiadamy już nabywcę, powinno być pobranie od banku zaświadczenia, w którym wykazane będzie, jaka kwota została już przez nas spłacona, a ile jeszcze jesteśmy dłużni kredytodawcy. Po uzyskaniu tej informacji w formie pisemnej, bo tylko taka będzie dla nas obowiązująca, możemy zorientować się, czy instytucja bankowa pobiera opłaty, odsetki za wcześniejszą spłatę kredytu. To nie wszystko, co jest po stronie sprzedającego!

Właściciel mieszkania musi również otrzymać od banku tak zwaną promesę, która ważna jest wyłącznie 30 dni.

Po jej wygaśnięciu należy starać się o kolejną. Promesa jest dokumentem obiecującym, jak sama nazwa wskazuje, kredytobiorcy, że kredytodawca po spłacenia całości zadłużenia wykreśli hipotekę z księgi wieczystej. Teoretycznie w okresie obowiązywania promesy, którą otrzymaliśmy od banku, powinna zostać podpisana umowa przedwstępna z nabywcą. Tak jak już wspomnieliśmy, może się zdarzyć tak, że konieczne będzie uzyskanie drugiej promesy, ponieważ osoba kupująca rozmyśli się lub nie zdecyduje się na zakup. Umowy przedwstępne można podpisać samodzielnie i nie jest konieczna wizyta u notariusza. Z punkt widzenia prawa podpisywanie umowy, szczególnie w sytuacji gdy czeka na sprzedaż mieszkania z kredytem, u notariusza jest znacznie bezpieczniejsze.

Dopiero po podpisaniu tego dokumentu osoba, która deklaruje nabycie lokalu udaje się do banku, który analizuje szczegółowo tę sytuację i udziela kredytu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a umowa przedwstępna

W umowie przedwstępnej możemy określić, czy czas wycofania mieszkania z rynku ze względu na umowę przedwstępną jest czasem odpłatnym i czy rezygnacja z umowy będzie wiązała się dla niedoszłego nabywcy z określonymi kosztami. Podpisanie końcowej umowy sprzedaży lokalu odbywa się u notariusza, który zabezpiecza interesy obu stron w taki sposób, aby w przyszłości nie było niejasności i wątpliwości dotyczących faktycznej woli zarówno zbywcy, jak i nabywcy.

Zarówno kupujący, jak i sprzedający, otrzymują wypisy, na których wskazane są również numery kont do wykonania przelewu i zapłaty za nieruchomość. Oczywiście, wskazanie numerów kont nie musi pojawiać się w akcie notarialnym pod warunkiem, że nabywca zapłaci w gotówce za zakup nieruchomości w takiej jednak sytuacji, należy otrzymać potwierdzenie przekazania środków. Jeśli transakcja odbywa się w ramach banków, to nabywca najczęściej wykonuje przelew na dwa konta, to jest na konto: w banku, w którym dotychczas zbywający miał konto, a ewentualną nadwyżkę przelewa na konto prywatne sprzedającego.

Uwaga, bardzo ważne! Po zakończeniu wszystkich wymienionych powyżej formalności teoretycznie jesteśmy wolni, ale tylko teoretycznie! Sprzedający po otrzymaniu wszystkich środków i zamknięciu sprzedaży musi udać się do swojego banku, czyli kredytodawcy i otrzymać zaświadczenie o tym, że nie posiada już kredytu, a co za tym idzie zadłużenia na sprzedaną nieruchomość.

Po sprzedaży należy skontaktować się z sądem rejonowym wydziałem ksiąg wieczystych i poinformować o zmianie właściciela.

Jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania z kredytem?

Podsumujmy w takim razie, jakiego rodzaju dokumenty będą nam potrzebne. Po pierwsze i najważniejsze musimy posiadać dokument, który potwierdza, że jesteśmy właścicielami. Najczęściej jest to umowa sprzedaży. Musimy wiedzieć, jaki mamy numer księgi wieczystej, a także musimy posiadać promesę od banku.

Pamiętajmy o tym, że ważna jest tylko 30 dni. Kupujący najczęściej dodatkowo chcą otrzymać również zaświadczenia o tym, że nie posiadamy żadnych zobowiązań finansowych dotyczących opłat za lokal, zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku sprzedaży mieszkania może okazać się, że będziemy również zobowiązani do przedstawienia zaświadczenia o tym, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. Tego rodzaju dokument otrzymamy w gminie lub dzielnicy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego na kredyt

Jeżeli sprzedajemy mieszkanie i spłacamy kredyt, posiadamy wszystkie zaświadczenia, to nie ma przeszkód, aby starać się o kolejny kredyt nawet w tym samym banku, na przykład na większy lokal czy mieszkanie w innym rejonie. To, o czym należy pamiętać, to konieczność zapłaty PCC. Kupując kolejne lokum będziemy zobowiązani zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi on 2% wartości nieruchomości. Warto również pamiętać o tym, że jeśli mieszkanie dotychczas posiadało OC, to od 2007 roku zmieniły się przepisy i OC nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela nieruchomości.

W tej chwili towarzystwo ubezpieczeniowe na możliwość przeniesienia na wniosek polisy OC na nowego właściciela i może to zrobić w terminie do 30 dni. W innym wypadku różnica pomiędzy kwotą za cały rok, a czasem, który pozostał niewykorzystany, zostanie procentowo przeliczona i zwrócona na konto dotychczasowego właściciela nieruchomości.

PODSUMOWANIE:

  • Sprzedaż mieszkania z kredytem jest absolutnie możliwa. Wymaga kilku formalności, najwięcej związanych jest z dokumentami koniecznymi ze strony banku.
  • To po stronie sprzedającego jest dostarczenie wszystkich dokumentów koniecznych do sprzedaży.
  • Przed sprzedażą mieszkania zbywca i nabywca podpisują umowę przedwstępna. Mogą ją podpisać w formie aktu notarialnego, w którym to sprzedający określi ewentualne opłaty, których będzie musiał dokonać kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji.
  • W przypadku posiadania wszystkich dokumentów takich jak: numer księgi wieczystej, akt własności, zaświadczenie z wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu, potwierdzenie o braku zameldowania osób trzecich, a także zaświadczenie o braku zalegania w opłatach wobec gminy lub dzielnicy, można udać się do notariusza.
  • Sprzedaż mieszkania z kredytem nieodzownie związana jest z wizytą u notariusza, który działając w interesie obu stron, zabezpiecza ich bezpieczeństwo. W akcie wskazane są dwa numery konta. Pierwszy dotyczy rachunku bankowego, czyli realnej spłaty kredytu, którego dokonuje nabywca na Twoją rzecz i wobec banku, a drugie konto w razie ewentualnej nadwyżki wobec kwoty zadłużenia należy do zbywcy i jest jego dochodem.
  • Pamiętajmy, że z punktu widzenia osoby sprzedającej, szczególnie mieszkanie z kredytem, bardzo istotnym jest zadbanie o wszystkie formalności, nawet już po sprzedaży. Zbywca musi udać się do banku i otrzymać zaświadczenie o braku zalegania z kredytem. Realnie jest to informacja o tym, że kredyt wobec tej osoby został zamknięty.

Weronika Cichocka

Weronika Cichocka

Dziennikarka z wieloletnim doświadczeniem. Od lat pisząca o ubezpieczeniach, ekonomii i zdrowiu. Specjalista ds. PR i marketingu internetowego.