Wypowiedzenie umowy najmu

Bardzo często ludzie przeprowadzający się do innej miejscowości na studia czy do pracy korzystają z możliwości najmu mieszkania na pewien czas. Użytkowanie lokalu odbywa się oczywiście na podstawie podpisanej przez obie strony umowy najmu. Na szczęście w razie potrzeby bez problemu można napisać wypowiedzenie umowy najmu. Jak wygląda ten dokument i w jaki sposób należy go dostarczyć? Jakie terminy obowiązują w jego przypadku, by było skuteczna? Oto najważniejsze informacje z tym związane.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

Jeśli lokator użytkuje dany lokal za odpowiednią opłatą i została podpisana między stronami umowa najmu, obie strony w razie potrzeby mają prawo do złożenia dokumentu, jakim jest wypowiedzenie umowy najmu. Zatem może ten dokument napisać zarówno wynajmujący jak i najemca mieszkania. Jak je napisać? Pewne kwestie – na przykład termin – zależą od sytuacji i zasad zawartych w umowie, ale o tym później. Natomiast, by samo wypowiedzenie umowy najmu było ważne, musi zawierać następujące elementy:

• miejscowość i datę
• dane osoby, która wypowiada umowę, zgodne z danymi w umowie najmu
• dane osoby, której umowa zostaje wypowiedziana
• dane lokalu, przede wszystkim dokładny adres
• podstawę prawną, na podstawie której składa się wypowiedzenie umowy najmu czyli zapis z zawartej umowy lub konkretny artykuł z kodeksu cywilnego wraz z uzasadnieniem wypowiedzenia
• termin, od którego przestaje obowiązywać umowa
• własnoręczny podpis.

Wypowiedzenie umowy najmu – na jakiej podstawie?

Wypowiedzenie umowy najmu napisać można z różnych powodów i na różnej podstawie. Wszystko zależy od tego, jak umowa została skonstruowana. Chodzi przede wszystkim o to, czy w treści umowy najmu ustalona została zasada dotycząca czasu obowiązywania umowy. Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, najważniejszą podstawą są zapisy w umowie.

W takiej sytuacji zarówno wynajmujący jak i najemca mogą złożyć wypowiedzenie jedynie w terminach wskazanych w dokumencie. Mało tego – gdyby w umowie nie było zapisu o możliwości wypowiedzenia umowy, według prawa trzeba czekać aż do zakończenia obowiązywania umowy, ponieważ wcześniej nie można jej wypowiedzieć.

Inaczej dzieje się w przypadku umowy na czas nieoznaczony, czyli takiej, gdzie nie został dokładnie określony czas obowiązywania umowy, obie strony maja prawo do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Wówczas należy jedynie dotrzymać odpowiednich obowiązujących terminów.

Wypowiedzenie umowy najmu – terminy

Przyjrzyjmy się teraz bliżej temu, jakie terminy obowiązują, jeśli któraś ze stron zdecyduje się na wypowiedzenie umowy najmu. Chodzi oczywiście o sytuację, w której została ona zawarta na czas określony. Wówczas obowiązującymi terminami „rządzi” częstotliwość płaconego przez najemcę czynszu. To właśnie od tego zależy, jaki termin wypowiedzenia obowiązuje obie strony. Mogą to być następujące terminy:

• miesiąc – w przypadku czynszu miesięcznego – najczęstszego w relacji wynajmujący – najemca, wypowiedzenie należy złożyć na koniec miesiąca kalendarzowego
• kwartał – z takim wyprzedzeniem składa się wypowiedzenie umowy najmu, jeśli czynsz był płacony rzadziej niż raz w miesiącu
• 3 dni – jeśli czynsz był płacony częściej niż miesięcznie
• 1 dzień, gdy czynsz płacono codziennie.

Uwaga! Jeśli okaże się, że jedna ze stron rażąco nie dotrzymuje warunków umowy, można ją wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.

Jak dostarczyć wypowiedzenie umowy najmu?

Oczywiście samo napisanie wypowiedzenia umowy najmu zdecydowanie nie wystarcza. Trzeba je jeszcze skutecznie dostarczyć, aby druga strona mogła się zapoznać z treścią dokumentu, który dzięki temu będzie obowiązywać. Według rozumienia prawa cywilnego właśnie dopiero od momentu doręczenia oblicza się bieg terminu wypowiedzenia. Jak więc można dostarczyć ten dokument najemcy lub wynajmującymi? Można to zrobić na dwa sposoby:

• osobiście za potwierdzeniem odbioru
• pocztą w formie listu poleconego z potwierdzeniem odbioru.

Jeśli do wręczenia wypowiedzenia doszło osobiście, nie ma wątpliwości, kiedy je dostarczono. Jednak w przypadku drogi pocztowej mogą się pojawić niejasności co do terminu jego dostarczenia.

Wypowiedzenie umowy najmu wysłane pocztą – od kiedy się liczy?

Jak wygląda kwestia liczenia terminu doręczenia, gdy wypowiedzenie umowy najmu wysłane zostało listem poleconym z potwierdzeniem odbioru? Otóż wypowiedzenie uważa się za doręczone tego dnia, w którym je odebrano. A co jeśli adresata nie było w domu? Wówczas na scenę wkracza awizo. Jeżeli list polecony nie został odebrany, liczy się ostatni dzień, w którym adresat mógł odebrać przesyłkę na poczcie, czyli ostatni dzień przed zwrotem do nadawcy. Od tej właśnie daty zaczyna się liczyć termin wypowiedzenia.

Uwaga! Nawet jeśli wypowiedzenie nie zostało odebrane przez adresata i list polecony mimo awizowania wraca do nadawcy, wypowiedzenie uznaje się za skutecznie złożone, ponieważ w tym czasie miał on możliwość zapoznania się z jego treścią.

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem od dnia – co to znaczy?

Termin wypowiedzenia zaczyna się liczyć od dnia dostarczenia. Jednak istnieją sytuacje, gdy osoba, która wypowiada umowę najmu, chce zyskać pewność co do konkretnego dnia, od którego powinien zacząć biec termin wypowiedzenia. Wówczas należy zawrzeć w treści wypowiedzenia konkretną datę np. 31 marca 2022 roku oraz długość okresu wypowiedzenia.

Wówczas od 1 kwietnia przestaje obowiązywać umowa najmu. Takie wypowiedzenie jest znacznie bardziej precyzyjne. Jednak trzeba pamiętać, by dokument został dostarczony drugiej stronie odpowiednio wcześniej, to znaczy wcześniej niż obowiązujący okres wypowiedzenia.

Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?

Na pewno skuteczność wypowiedzenia umowy najmu zapewnia dotrzymanie terminów i skuteczne doręczenie wypowiedzenia. Jednak istnieją sytuacje, kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne. Dotyczy to przede wszystkim wynajmującego, któremu według przepisów nieco trudniej jest wypowiedzieć umowę.

Może on to oczywiście zrobić na podstawie art. 667 § 2 k.c. w sytuacji rażącego łamania umowy np. gdy lokator używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób lub naraża na stratę lub zniszczenie.

I wreszcie pozostaje kwestia zaległości w płaceniu czynszu (art. 672 k.c.). Ale i tu nie jest łatwo. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeśli  najemca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Jednak osoba wynajmująca lokal przed wypowiedzeniem najmu musi uprzedzić najemcę o tym fakcie na piśmie oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległego czynszu. Wypowiedzenie najmu będzie więc bezskuteczne, jeśli właściciel mieszkania:

• nie uprzedzi lokatora o zaległościach i możliwym wypowiedzeniu
• nie zachowa formy pisemnej uprzedzenia.

PODSUMOWANIE:

• Zarówno wynajmujący jak i najemca mają prawo do złożenia wypowiedzenia umowy najmu.
• Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu musi zawierać dane osobowe obu stron umowy, podstawę prawną wraz z powodem wypowiedzenia, dane lokalu, termin wypowiedzenia i podpis wypowiadającego umowę.
• Umowę najmu może wypowiedzieć zarówno najemca jak i wynajmujący na podstawie zapisów w umowie lub art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego.
• Termin wypowiedzenia zależy od częstotliwości płaconego czynszu i w większości przypadków wynosi miesiąc.
• Wypowiedzenie umowy najmu można dostarczyć drugiej stronie osobiście za potwierdzeniem odbioru lub listem poleconym.
• Termin wypowiedzenia liczy się od dnia osobistego doręczenia lub odebrania listu poleconego.
• Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem od dnia daje możliwość wpisania w wypowiedzenie konkretnego dnia, od którego przestanie obowiązywać umowa.
• Wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości w płaceniu czynszu nie będzie skuteczne, gdy wynajmujący nie uprzedzi o nim lokatora w formie pisemnej.