12.11.2021 Nieruchomości
Ten artykuł przeczytasz w 13 minut.

Zakup mieszkania to nie tylko kwota, którą zapłacisz, gdy ustalisz ze sprzedającym wartość i nieruchomości. Do tego rodzaju transakcji musisz doliczyć cały szereg opłat, których czasami po prostu nie sposób uniknąć. Wszystko oczywiście zależy od tego, kto i od kogo kupuje daną nieruchomość. Przyjrzyjmy się, ile wynosi podatek od kupna mieszkania.

Nieruchomość z rynku pierwotnego lub wtórnego a podatek

Podatek od kupna mieszkania to jedno, ale wpierw zastanówmy się, czy będziemy kupować naszą nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Wiele może bowiem się zmienić w zależności od tego, na jaki rodzaj transakcji się zdecydujemy. Zazwyczaj nowe mieszkania kupujemy od spółdzielni lub wspólnoty albo też bezpośrednio od dewelopera.

Możemy kupić mieszkanie, które już istnieje albo też takie, które jest dopiero realizowaną inwestycją dewelopera lub spółdzielni czy wspólnoty. Możemy kupić też mieszkania, które mają tak zwany stan deweloperski, czyli wykończeniem zajmuje się nowy nabywca.

Jest też możliwość, aby ustalić, jakiego rodzaju remont przed oddaniem lokalu zbywca wykona w ramach określonej kwoty. Jednym słowem wszystko zależy od tego, na jakiego rodzaju działania umówimy się z sprzedawcą mieszkania na rynku pierwotnym. Rynek pierwotny najlepiej rozwija się na obrzeżach miasta lub na terenach dawnych fabryk lub w miejscach, gdzie została wyburzona lub zniszczona kamienica.

Niesie to za sobą szereg konsekwencji, w tym takie, że inwestycje deweloperskie, które pojawiają się w centrum miasta w ramach tak zwanych plomb pomiędzy kamienicami lub w miejscach, gdzie wcześniej były fabryki, są dość drogie, a ich sprzedaż zajmuje inwestorowi bardzo mało czasu, bo liczy się przede wszystkim lokalizacja.

Zazwyczaj w tego rodzaju inwestycjach, o ile nie są to prestiżowe budynki, lokale nie przekraczają 50 - 60 m2. Większe inwestycje powstają zazwyczaj na obrzeżach lub w rejonach, w których dotychczas nie było jeszcze bloków i domów.

Zakup mieszkania nowego, czy z drugiej ręki? Wady i zalety

Inwestycja w nowe budynki mają tę zaletę, że zazwyczaj rozkład mieszkania jest dość nowoczesny, odpowiadający dzisiejszym standardom i potrzebom nowoczesnych rodzin. Często, o ile standard wykonania przez dewelopera lub spółdzielnię czy wspólnotę został zachowany, przez kilkanaście lat możemy się spodziewać braku poważnych inwestycji, jedynie kosmetycznych zmian czy ulepszeń w ramach zakupionego mieszkania. Bardzo często przestrzenie wspólne, w tego rodzaju inwestycjach, również mają wyższy standard, a mianowicie znajdują się w nich rowerownie, estetyczne place zabaw dla dzieci, windy, balkony, a często również portierzy czy ochroniarze.

W budynkach z rynku wtórnego trzeba zazwyczaj inwestycji w ulepszenie lub całkowitą zmianę mieszkania. Często tego rodzaju remonty są dość gruntowne, ponieważ wymagają wymiany również kabli, rur i całego oprzyrządowania znajdującego się w mieszkaniu, położenia gładzi, pomalowania, często również wymiany parkietu, a niejednokrotnie również okien.

Bardzo często w budynkach tak zwanej starej daty nie znajdziemy również rowerowni, klatki schodowe są wąskie, zaniedbane, nieestetyczne. Nie jest to jednak reguła i coraz częściej wspólnoty i spółdzielnie działają prężnie, aby utrzymać estetykę przestrzeni wspólnej.

Ogromną zaletą tego rodzaju mieszkań jest przede wszystkim wygodna lokalizacja, ponieważ mieszkania te zazwyczaj znajdują się w centrum i jego okolicach w danej miejscowości.

Dojazd do nich jest wygodny, choć często okupiony poszukiwaniem miejsca parkingowego, jeśli nie mamy takiego przynależnego mieszkaniu. Bywa że mieszkania z rynku wtórnego są tańsze, ale może okazać się, że cenę znacznie podbije lokalizacja i nie będzie to regułą. Wygodą w przypadku kupowania tego rodzaju nieruchomości jest to, że nie czekamy na realizację inwestycji i możemy praktycznie zacząć działać od razu. To, co może nas powstrzymywać, to ewentualne remont, jak również jego koszty oraz związany z tym stres.

Jaki jest podatek od kupna mieszkania?

Gdy zastanawiamy się, jaki podatek od kupna mieszkania przyjdzie nam zapłacić, trzeba przyjrzeć się przepisom. Ile wynosi podatek od kupna mieszkania zależy od tego, z jakiego rynku nie kupujemy. Jeżeli zdecydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, będzie to rynek pierwotny, bo na przykład spółdzielnia wybudowała nowy budynek lub dobudowała piętro. Gdy kupujemy z tak zwanego rynku pierwotnego oznacza to, że wskazana cena przez zbywcę zawiera w sobie już podatek VAT.

Ile wynosi podatek VAT w tym wypadku, to zależy od tego, jak duże mieszkanie postanowiliśmy kupić. Tak, w tym wypadku metraż ma znaczenie. Jeżeli będziemy zdecydowali się na zakup mieszkania większego niż 150 m 2, to zapłacimy 23% podatku VAT. Jeśli powierzchnia kupowanego przez nas mieszkania będzie mniejsza niż 150 m 2, zapłacimy znacznie mniejszy, bo 8% VAT. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy decydujemy się na zakup mieszkania z tak zwanego rynku wtórnego. W takiej sytuacji zupełnie omija nas podatek VAT, ale jesteśmy zmuszeni do zapłacenia podatku PCC, który wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania.

Jak obliczyć wartość rynkową mieszkania? Nie ma do tego specjalnych tabel, w tym wypadku obliczamy 2% od wartości, która wskazana jest w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości.

Podatek od kupna mieszkania jak uniknąć mogą go przedsiębiorcy?

Jeżeli będziemy kupowali mieszkanie z rynku wtórnego, ale nie od osoby fizycznej, lecz od przedsiębiorcy, a sprzedaż aa odbyła się w taki sposób, że mieszkanie było zwolnione z podatku to my również nie musimy płacić podatku PCC. Jest to wyjątkowa sytuacja.

Podatek od kupna mieszkania – za to płaci notariusz?

Jeśli kupujemy nieruchomość od osoby prywatnej, czyli nie od przedsiębiorcy, podatek od kupna mieszkania będzie opłacony przez notariusza. W tej sytuacji to nie osoba kupująca ma obowiązek zajmowania się formalnościami. Notariusz ma obowiązek w taki sposób zorganizować opłatę, aby zmieścić się w terminie i powiadomić odpowiedni urząd. Taksa notarialna to kwota, którą należy zapłacić już nie państwu, ale samemu notariuszowi.

Wysokość tej kwoty zależy od tego, za ile sprzedaliśmy mieszkanie, a więc zależna jest od kwoty, którą wskazaliśmy w akcie notarialnym. Notariusz nie ustala taksy notarialnej samodzielnie. Jest ona ściśle określona przez ministra sprawiedliwości.

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 28 czerwca 2004 r.
§ 3. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1)  do 3 000 zł – 100 zł;
2)  powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3)  powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4)  powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5)  powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6)  powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7)  powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

W tym wypadku należy pamiętać o tym, że podane wyżej sumy są kwotami netto i należy do nich doliczyć 23% podatku VAT.

Kwoty wskazane powyżej są maksymalnymi kwotami, w których może żądać notariusz. Może się zatem okazać, że kwoty pomiędzy poszczególnymi kancelariami notarialnymi mogą się różnić, ale nie mogą przekroczyć wysokości wskazanych przez rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Korzystając z notariusza należy również przygotować się na opłatę za tak zwane wypisy, czyli sam dokument z pieczęcią notariusza.

Podatek od kupna mieszkania a kredyt

Jeżeli decydujesz się na finansowanie zakupu mieszkania, czy to z rynku wtórnego, czy to z rynku pierwotnego od dewelopera, spółdzielni lub wspólnoty, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami. W takiej sytuacji będziesz zobowiązany do zapłacenia podatku PCC, czyli od czynności cywilnoprawnych. Wysokość tej opłaty to 0,01 %. Jeśli decydujemy się na hipotekę kaucyjną, to zapłacimy kwotę stałą, a nie procentową, w wysokości 19 zł.

W sytuacje gdy będziemy musieli zapłacić podatek PCC, to standardowo mamy na to 14 dni od momentu zakupu nieruchomości. W takim momencie to po stronie kupującego należy nie tylko zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych, ale również złożenie deklaracji pcc-3. Naturalnie i w takiej sytuacji liczymy też wszystkie kwoty, które zobowiązani jesteśmy uiścić ze względu na wizytę u notariusza, a więc obowiązuje nas zarówno taksa notarialna, jaki 23% podatku VAT a także opłaty za dodatkowe wypisy. Nabywca musi też zapłacić prowizję kredytową swojemu bankowi, a także opłacić wpis do hipoteki zwykłej księgi wieczystej.

Ubezpieczenie mieszkania

Przede wszystkim należy pamiętać, że po opłaceniu takich rzeczy jak: podatek od kupna mieszkania czy taksa notarialna, musimy się liczyć również z opłatami związanymi z ubezpieczeniem nieruchomości. Musimy? No właśnie niekoniecznie. Teoretycznie ubezpieczenie mieszkania w przeciwieństwie do obowiązkowego ubezpieczenia komunikacyjnego nie jest obowiązkowe, warto jednak zastanowić się nad tym, czy posiadanie go nie jest warte uwagi.

W ramach OC nieruchomości można ubezpieczyć swoje mieszkanie od różnego rodzaju zdarzeń. Wszystko zależy od tego, jaki rodzaj ochrony wybierzemy i jaki rodzaj ochrony oferuje dane towarzystwo ubezpieczeniowe.

Ponieważ towarzystwa mają w tym zakresie pełną dowolność, zakres ochrony polisą na przykład podstawową u jednego ubezpieczyciela może być znacznie różny od tego, które w ramach pakietu podstawowego otrzymasz u innego. Podobnie sytuacja ma się wtedy, gdy wybierzesz pakiet all risk. Mimo takiej samej nazwy zakres ochrony polisą pomiędzy zakładami ubezpieczeń może być diametralnie różny.

Na co zwrócić uwagę ubezpieczając mieszkanie?

Wszystkie informacje dotyczące tego, które zdarzenia losowe wchodzą w zakres ochrony polisą i będą uwzględniane w ramach rekompensaty, znajdziesz w tak zwanych ogólnych warunkach ubezpieczenia. We fragmencie dotyczącym wykluczenia znajdziesz określone takie sytuacje, w których towarzystwo ubezpieczeniowe mimo posiadania polisy i spełnienia warunków przez nabywcę w postaci opłaty, nie wypłaca rekompensaty. U niektórych ubezpieczycieli można również skorzystać z dodatkowych pakietów assistance, gdzie możemy liczyć na pomoc hydraulika, elektryka lub innych osób wskazanych w umowie.

Podstawowa ochrona ujęta zazwyczaj w OC mieszkaniowym dotyczy takich zdarzeń jak: zalanie, zwarcie elektryczne, kradzież z włamaniem czy pożar. Dodatkowo można ubezpieczyć rzeczy ruchome takie jak: sprzęt RTV, AGD, ubrania czy meble, jak również rzeczy nieruchome: mury, ściany, podłogi i sprzęty w zabudowie oraz glazurę i armaturę łazienkową.

Zazwyczaj wysokość ubezpieczenia mieszkania, która ma około 50 m w stolicy w wariancie all risk to koszt około 600 zł. Wartość ta może wzrosnąć, jeżeli w mieszkaniu nie będzie zamieszkiwał jego właściciel. Należy wtedy dokupić ubezpieczenie wskazujące lokatora, jako osobę zamieszkującą w danym miejscu na stałe. Co ciekawe rodzina, która zamieszkuje lokal należący do właściciela lokalu, ale nie prowadząca z nim gospodarstwa domowego, czyli na przykład teściowie zamieszkujący w mieszkaniu synowej, należą do kategorii lokatorów.

W związku z tym, wtedy w ubezpieczeniu należy wskazać takie rozwiązanie i za nie dopłacić, ponieważ to nie właściciel mieszkania ewentualnie będzie faktycznie użytkował nieruchomość.

Koniec polisy mieszkaniowej a nowy właściciel nieruchomości – co w takim wypadku?

Ponieważ sprzedaż mieszkania wiąże się z szeregiem formalności, warto również pamiętać o wykupionej dotychczas polisie przez poprzedniego właściciela. Wiele osób, które ubezpieczały mieszkania jeszcze przed 2007 rokiem pamięta brzmienie przepisów, które wskazywały, że polisa taka w momencie sprzedaży z mocy prawa przenosiła się na nabywcę nieruchomości. Obecnie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Gdy sprzedajemy nasze mieszkanie, to po stronie zakładu ubezpieczeń jest decyzja, czy ochrona z tego tytułu będzie obejmowała również kolejnego właściciela wskazanej w polisie nieruchomości.

Przepisy te zostały zmienione 12 sierpnia 2007 roku. Tego rodzaju rozwiązanie jest o tyle wygodne, dla osoby, która sprzedaje nieruchomość, że jeżeli towarzystwo ubezpieczeniowe nie określiło przedłużenia umowy po sprzedaży lokalu na kolejnego właściciela, to w momencie gdy nie podjęło takiej decyzji, polisa kończy się, a osoba posiadająca polisę mieszkaniową otrzymuje zwrot za czas, który pozostał jej do końca trwania polisy.

Pamiętajmy jednak, że za wszystkie dni do momentu sprzedaży odpowiada nadal towarzystwo ubezpieczeniowe. W związku z tym zwrot zostanie pomniejszony o tę kwotę. O ile umowa polisy nie stanowi inaczej, to ubezpieczyciel ma 30 dni na zwrot środków na konto wskazane przez zbywcę.

PODSUMOWANIE:

  • Podatek od kupna mieszkania z rynku pierwotnego zależy od tego, jaka to jest nieruchomość, jeśli i nie przekracza 150 m 2 – podatek wynosi 8%.
  • Jeżeli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, będziemy zobowiązani do zapłacenia podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.
  • W sytuacji gdy kupujemy mieszkanie od przedsiębiorcy, który jest zwolniony z podatku VAT, nie musimy opłacać również PCC.
  • Kupując nieruchomość należy pamiętać o ubezpieczeniu mieszkaniowym, które może uchronić właściciela mieszkania przed dodatkowymi kosztami w przypadku gdy dojdzie do zdarzenia losowego.

Weronika Cichocka

Weronika Cichocka

Dziennikarka z wieloletnim doświadczeniem. Od lat pisząca o ubezpieczeniach, ekonomii i zdrowiu. Specjalista ds. PR i marketingu internetowego.